17 Января 2022 DOM LiVE 862
Главное правило инвестиций в недвижимость — покупай, когда рынок падает, продавай, когда растет. Снижение процентов по депозитам делает невыгодным размещение денег на счетах в банках, инвестиции в недвижимость даже в период пандемии смотрятся выгоднее.
Чтобы вложиться максимально прибыльно сейчас и выжать из ситуации как можно больше выгоды, нужно действовать быстро. Конечно обращая внимание на тренды, происходящие в мире и в стране, которую вы выбрали для приобретения недвижимости.
Если очень коротко рассматривать ситуацию, то можно отметить, что победа над пандемией блицкригом не удалась, сейчас война перешла в позиционную.
Вирус бросает в бой новые штаммы, правительства европейских стран сидят в окопах. Сообщение между странами обросло кучей правил и условностей.
Так что восстановление рынка до доковидных параметров, которое еще летом 2021 года пророчили практически все экономисты, видимо, вновь будет отложено.
Впрочем, есть и хорошие новости. Даже если победить пандемию в ближайший год полностью не удастся, мир постепенно научится жить в новых реалиях.
Многие бизнес-процессы уже перешли в цифровую плоскость. Так, на сегодняшний день, не так уж сложно приобрести недвижимость почти в любой точке мира пользуясь лишь смартфоном.
Все этапы, от подбора объекта до заключения сделки можно провести удаленно.
Еще один фактор, который неожиданно повлиял на цены на рынке недвижимости, — рост стоимости металлов и стройматериалов.
Вместе с ними поползла вверх стоимость квадратного метра, однако бешеного роста на рынке недвижимости не произошло — расти ценам не дает по-прежнему низкий спрос.
Девелоперы вынуждены демпинговать, чтобы привлечь клиента, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2022 года — неплохой момент, чтобы осуществить давнюю мечту и купить недвижимость в Европе.
Обзор рынка недвижимости Европы на начало 2022 года
Ситуация, когда все плохо у всех хороша уже тем, что рано или поздно дела пойдут вверх. Если есть средства, то это самое лучшее время для вложения. Однако, даже в сравнительно небольшой и густонаселенной старушке Европе не везде ситуация одинакова.
Если некоторые страны, благодаря старым запасам или особенностям экономики, пострадали от коронакризиса в меньшей степени, ряду государств Евросоюза пришлось и вовсе несладко. Закрытие границ и сокращение туристического потока привело практически к катастрофе.
Кипр и ряд небольших государств, чья экономика зависит от заполненности пляжей, в их числе.
Отметим еще один момент — для чего приобретается недвижимость.
Если конечная цель переезд в страну, то здесь важно лишь купить жилье с максимальной выгодой, когда рынок еще «лежит», если вы рассматриваете дальнейшую перепродажу или получение дивидендов от использования, то лучше выбирать страну с быстрорастущей экономикой, где есть перспективы быстрого восстановления туристического потока (Хорватия, Кипр, Италия) или деловые либо образовательные центры Европы (Лондон, Берлин, Париж).
10 городов, где выгодно приобретать недвижимость именно сейчас
Лондон
В Лондоне за 2020 год цены на жилье выросли на 5,3% с учетом инфляции, даже несмотря на то, что этот год был, пожалуй, самым драматичным для британской экономики — внезапно свалившийся коронавирус и запланированный, но затянувшийся Brexit.
Несмотря на COVID-19 и Brexit цены на жилые объекты в Великобритании в 2020 году выросли на 5,56% с учетом инфляции. Средняя цена за 1 м2 жилья в столице Великобритании составила 18057 евро. Рынок показывает лучшие показатели роста с 2013 года, что значит — инвестиции в рынок недвижимости Соединенного Королевства намного выгоднее размещения средств на депозите в банке.
Цены на жилую недвижимость в Британии толкает вверх снижение активности строительного сектора. Только за 2020 количество сданных в эксплуатацию жилых квадратных метров сократилось на 25%. Такое сокращение спровоцировало рост цен, даже несмотря на значительное (11%) снижение спроса.
Доходность жилья в Лондоне от сдачи в аренду в связи с закрытием границ находится на очень низком уровне — 2,6%, а стоимость квартир самая высокая в Европе — в среднем 18057 евро за 1 м2.
Дублин
Несмотря на коронавирус, экономика Ирландии показывает устойчивый рост — практически 3,4 % в 2021 году и, согласно прогнозу роста экономики Европейской комиссии, 3,5 % — в 2022 году. Этому способствует рост потребления и экспорта, увеличение инвестиций в экономику страны. Учитывая это приобретение недвижимости в Дублине выглядит неплохим вложением.
Рост цен на недвижимость в прошлом году составил 3,4 %. При этом в Дублине на 21% уменьшилось число желающих приобрести жилье, а ввод жилья сократился почти на 2 %.
Приобретать жилье в Дублине следует в первую очередь тем, кто планирует получать прибыль с аренды. Доходность за сдачу в аренду здесь одна из самых высоких в ЕС — 7,18 %, а стоимость квадратного метра в разы ниже чем в Лондоне — в среднем всего 2354 евро.
Берлин
Стабильность — это суть Германии.
Поэтому, несмотря на то, что несколько коронавирусных волн и периодические локдауны, не прошли бесследно для экономики ФРГ, спрос на недвижимость в здесь не упал даже в самом кризисном 2020, что обусловлено хорошими показателями экономики, которая постепенно восстанавливается. За 2020 год цены на жилье в Германии выросли на 11,42%. По данным Федеральной статистической службы Германии, количество выданных разрешений на строительство новых объектов выросло на 4,8%.
Всему этому в немалой степени способствует государственная политика: дотации на приобретение жилья и улучшение жилищных условий, низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, урбанизация, хорошее финансовое положение компаний и граждан.
Недвижимость в любом городе Германии — надежное вложение финансов. Средняя стоимость квартир в Берлине в среднем составляет около 4991 евро за 1 м2, а доходность от аренды жилья в Германии составляет от 2,9% до 3,7%.
Лиссабон
Лиссабон — самый западный и самый древний город Европы. Древние кельты воздвигали в этом месте дольмены, а ещё раньше здесь существовал крупный финикийский порт.
Туристы едут себя, чтобы увидеть Квартал Байша или Парк Наций. Попробовать португальскую кухню, посетить национальные праздники и фестивали. Это достаточно уютная и сравнительно небольшая среди европейских столиц.
В ней проживает чуть более миллиона человек.
Страна считается достаточно дешевой. Экономический рост был несколько приторможен пандемией, Евростат прогнозирует в 2022 году экономический рост на уровне 5,4%, а это один из самых высоких показателей в ЕС.
Строительная активность, как и почти по всей Европе, здесь замедлилась в 2020 году.
Рынок до конца еще не восстановился, не достиг показателей 2019 года, когда в стране наблюдался строительный бум и цены на объекты подорожали в среднем на 11,2%, а количество выданных разрешений на строительство выросло на 18,4%. В прошлом году рост цен на недвижимость составил «всего» 6,2 %, что тоже в нынешних реалиях неплохо.
Кроме прочего в стране действует достаточно популярная среди иностранных инвесторов паспортная программа, которая способствует сохранению интереса к покупке жилья.
Доходность от аренды жилья в Португалии — 5,45%, а средняя стоимость в Лиссабоне — 3830 евро за 1 м2.
Барселона
В 2021 году Испания вошла в число самых популярных направлений у российских инвесторов.
Она привлекает иностранных покупателей благоприятным климатом на протяжении всего года, широкими возможностями для пляжного отдыха, множеством культурно-исторических достопримечательностей и комфортными условиями для жизни.
Наиболее привлекательна Барселона —прекрасная, чарующая, эффектная и очень необычная столица Каталонии, главной автономной области Испанского королевства, культурный центр, место где творили великие Гауди и Дали.
В 2020 году, в связи с пандемией COVID-19, цены на недвижимость здесь ощутимо снизились: скидки, особенно на вторичном рынке, достигали 40%. Сейчас цены стабильно растут.
Если на конец 2020 года стоимость 1 м2 здесь в среднем составляла около 1391 евро, снизившись по сравнению с июнем того же года на 340 евро, то сейчас они находятся на уровне 1963 евро и достигают 2950 евро в центральной части городов.
По прогнозам британской консалтинговой компании Knight Frank, цены на жилую недвижимость в городе вырастут в 2022 году как минимум на 6%. Стоимость жизни в Испании ниже, чем в ряде других европейских стран (Великобритания, Германия, Франция). Но при этом и доходность вложенных инвестиций тоже меньше.
Цену испанской недвижимости поддержали снижение скорости и удорожание строительства, дефицит нового жилья; рост внутреннего спроса (испанцы стали больше покупать дома для своих детей, чтобы те могли работать или учиться удаленно, также вырос спрос на жилье в сельской местности и небольших городах); стабильный спрос среди иностранных инвесторов за счет действующей паспортной программы.
Доходность аренды испанской недвижимости составила 8,2%, средняя стоимость в Барселоне — 3682 евро за 1 м2.
Рим
Вопреки логике, что самая дорогая недвижимость в столице, Рим давно уступает эту позицию Венеции, где приобретение недвижимости связанно с определенными трудностями. Здесь средняя стоимость квадратного метра составила 4467 евро, а в среднем жилье на Апеннинском полуострове подорожало с учетом инфляции на 2% (1719 евро за 1 м2).
Положительно на рынок местной недвижимости влияют низкие ипотечные ставки, рост внутреннего спроса. И уникальная программа, по которой в ряде муниципалитетов можно приобрести недвижимость всего за 1 евро.
Она действует, в частности, в Оллолаи (Сардиния), Самбука (Сицилия), Кантиано (Ле-Марке), Муссомели (Сицилия), Зунголи (Кампания), Ганги (Сицилия), Бивона (Сицилия), Каммарата (Сицилия), Боргомеццавалле (Пьемонт), Нулви (Сардиния), Фабрики Вергемоли (Тоскана), Ойяс (Валле-д’Аоста), Троина (Сицилия), Делия (Сицилия), Таранто (Апулия) и Чинквефронди (Калабрия).
Средняя стоимость жилья в Риме — 2848 евро за 1 м2, а доходность от сдачи в аренду достигает 4,5%.
Париж
Трудно представить события, в результате которых владение недвижимостью в Париже станет невыгодным.
В пандемию интерес инвесторов к покупке французской недвижимости не ослабевал, несмотря на локдаун и закрытые границы.
При этом, незначительное снижение спроса, при существенном падении предложения в пандемию, сказалось на росте цен. За прошлый год жилье во Франции подорожало на 4%, до 2807 евро за 1 м2.
В Париже в прошлом году цена жилой недвижимости выросла на 3,4%, при росте количества сданных объектов на 9%. На начало года стоимость жилья в Париже составляет в среднем 10535 евро за 1 м2, а доходность от сдачи в аренду достигает 6%.
В начале прошлого года спрос на жилье во Франции вновь стал расти и прибавил к середине 2021 года 14%. В связи с этим можно прогнозировать рост цен на недвижимость в наступившем году.
Сохранить спрос на рынке жилой недвижимости Франции помогли низкие ипотечные ставки и смягчение правил оформления кредитов.
Амстердам
Нидерланды, благодаря стабильно высокому спросу, который опережает предложение, остается одной из самых перспективных стран для инвестиций в недвижимость даже в пандемию. Здесь зафиксирован один из самых высоких в Европе рост цен на недвижимость — 7,33%.
По данным CBS (Нидерландского агентства статистики) рынок страны отреагировал на коронакризис парадоксально. Количество сделок в прошлом году выросло на 7,7%, в то время как в 2019 году рост по данной позиции находился практически на нулевом уровне.
Стоимость квартир в Амстердаме — 6900 евро за 1 м2, доходность от сдачи в аренду достигает 6,4%.
Бухарест
Румынский рынок недвижимости почти 10 лет восстанавливался после резкого падения в 2009 году, причем самый сильный рост в 4,2% был зафиксирован в допандемийном 2019 году, в 2020-21 годах рост цен на недвижимость вновь сильно замедлился и не превышал 1%.
При этом, спрос в последние два года был довольно высоким. Только в 2020 он вырос почти на 11 %, а количество выданных разрешений на возведение новых объектов сократилось на 2,9%.
Выгода от покупки жилья в Бухаресте заключается в относительно низкой цене недвижимости по сравнению со странами-лидерами ЕС. Всего 1500 евро за 1 м2, а вот доходность от сдачи в аренду одна из самых высоких в ЕС — 6,07%.
Братислава
В Братиславе средняя стоимость квадратного метра составляет 2900 евро, а доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду достигает 4,53%. При этом в словацкой столице зафиксирован рекордный для ЕС рост цен на жилую недвижимость в пандемию — 14,28%. Для самой Словакии это лучший показатель с 2007 года.
Этому способствует, как внутренний спрос, так и интерес со стороны инвесторов — в основном из России и стран постсоветского пространства.
Невзирая на пандемию и закрытие границ, спрос на жилье в Словакии стабильно растет. Основными драйверами роста является как внутренние покупатели, так и внешние инвесторы, в частности из Украины и России.
Доходность от сдачи аренду недвижимости в Словакии оценивается в 4,53%, а средняя стоимость жилья в Братиславе — 2 911 евро за 1 м2. Снижение цен на недвижимость в ближайшее время в этом городе крайне маловероятно. Уровень доступности жилья умеренно ухудшается.
Основной причиной будет замедление роста заработной платы, при этом цены на недвижимость продолжают расти стабильными темпами.
Спрос на жилую недвижимость поддерживался и будет поддерживаться очень низкими процентными ставками по ипотечным кредитам и переполненностью существующего жилого фонда.
Ситуация с ценами во многом будет зависеть от вторичного рынка жилой недвижимости, то есть от степени готовности нынешних владельцев продавать свою недвижимость.
А что на Кипре?
Несмотря на пандемию, рынок жилой недвижимости Кипра показывал в 2021 году самые высокие за последние 10 лет показатели. По сравнению с 2008 годом, стоимость квадратного метра квартир и домов на Кипре выросла более чем на 85%.
2021 год показал, что кипрская недвижимость пользуется стабильным спросом. Самым неблагоприятным из последних лет является 2020, когда по спросу ударили одновременно пандемия, сокращение турпотока и объемов строительства. Кроме того, одним из самых болезненных ударов по сектору стала отмена паспортной программы.
Однако, за прошлый год показатели приблизились к тем, что были до пандемии. Цены на новостройки только в процессе возведения повышаются более чем на 20%.
По мнению аналитиков, на ситуацию благоприятно повлияли низкие ипотечные ставки, государственные субсидии определенным категориям киприотов, перезапуск туризма, и адаптация существующих иммиграционных программ к современным требованиям.
Улучшение ситуации в сфере недвижимости прогнозируется и в 2022 году, если конечно не возникнет нового форс-мажора.
Интересует жильё на Кипре? Заходите в DOM. На портале представлена самая большая база недвижимости в стране – от жилой до коммерческой. Выбирайте и обращайтесь к профессионалам, которые помогут вам сделать правильный выбор!
Source: DOM Photos: pixabay.com
Содержание недвижимости в Великобритании
Приобретение и дальнейшее распоряжение британской собственностью для граждан страны и иностранцев кардинально не отличается. И те, и другие платят одинаковые налоги на недвижимость, а также на доход, полученный от сдачи её в аренду или продажи.
Различия могут появиться в зависимости от того, являетесь ли вы налоговым резидентом Британии и постоянно ли живёте в стране.
О налоговых ставках и особенностях оплаты, размерах коммунальных платежей, нюансах аренды и продажи недвижимости, расходах на жизнь читайте в нашей статье.
При покупке квартиры в Британии важно помнить, что в большинстве случаев вы приобретаете непосредственно недвижимость, но не землю, на которой она построена.
Потому, даже если вы купили дорогой пентхаус, скорее всего, вы получите его в «долгосрочную аренду» – leasehold. Срок такого «съёма» – 100–150 лет, хотя в последнее время появились варианты и на 999 лет.
Такую «арендованную» недвижимость можно передавать по наследству, а договор после окончания продлить за доплату.
Нюанс владения в форме leasehold – обязательные ежемесячные отчисления (service charge), которые идут на ремонт всего дома и прилегающей территории, а также плата за аренду земли.
Второй вариант покупки квартиры – share of freehold, когда собственник получает во владение не только саму недвижимость, но и часть земли под ней. К сожалению, встречается такой вид редко и в основном относится к небольшим домам, которые когда-то поделили на квартиры.
Вот что продается в Великобритании сейчас
Посмотреть ещё 163 похожих объекта
Для частных домов наиболее популярная форма владения – freehold: собственнику в таком случае принадлежит и постройка, и земля, на которой она стоит. В документе на владение (deed) описывается недвижимость и очень подробно – земля, а также прикладывается карта приобретённого участка.
Для частных домов наиболее популярная форма владения – freehold: собственнику в таком случае принадлежит и постройка, и земля, на которой она стоит.
Налоги на недвижимость
Муниципальный налог (council tax)
Уплачивается ежемесячно. Полученные средства местные органы власти тратят на содержание полиции, общественных учреждений (библиотеки, почта и т. д.), уборку улиц.
Конкретная сумма зависит от ряда факторов: расположения недвижимости (округ, регион), числа жильцов. Каждому объекту присваивают класс – от А до Н, в зависимости от цены.
Повышающий коэффициент прямо пропорционален классу жилья.
Сумма может варьироваться от $700 до $5,5 тыс. в год и существенно различаться, даже если дома расположены через дорогу. Вот некоторые особенности начисления налога.
- Если в квартире живёт только один человек, размер ставки можно уменьшить на 25%.
- В случае аренды налог платит съёмщик, то есть тот человек, который фактически проживает в квартире.
- Муниципальный налог можно снизить при наличии определённых социальных условий (льготы по инвалидности, временная или полная нетрудоспособность, низкий годовой доход – до $16,7 тыс. в год). Более низкая ставка также предусмотрена для тех, кто работает удалённо, так как такие люди реже пользуются муниципальной инфраструктурой.
- Размер налога можно пересмотреть, если стоимость или состояние жилья изменились.
Подавать декларацию нужно раз в год до 31 января года, следующего за отчётным. Учтите, что отчётный год завершается 5 апреля. К примеру, за активность в период с 6 апреля 2019-го по 5 апреля 2020 года требуется подать декларацию и заплатить налоги до 31 января 2021 года.
Особенности. Великобритания занимает второе место в мире (после США) в рейтинге стран, наиболее радикально настроенных в плане своевременности и прозрачности уплаты налогов. Потому за незадекларированный доход даже для физического лица может последовать не только денежное, но и уголовное наказание.
За просрочку начисляется пеня (около $15 за день просрочки). Даже если по небрежности вы предоставите в налоговую неверную информацию (расчёты, декларацию, сертификаты и т. д.), штраф составит $350. Подделка документов грозит лишением свободы до 14 лет.
Арендная плата за землю (ground rent)
Касается только объектов с формой собственности leasehold. Сумма небольшая, вносится раз в год, зависит от размера земельного участка, его стоимости. Потому конкретная локация в данном случае играет не последнюю роль. К примеру, в центре Лондона стоимость аренды земли может составлять $700 в год, а на окраине небольшого города – $15.
Ставка аренды может быть плавающей и фиксированной – конкретные условия прописываются в контракте. К примеру, срок аренды – 100 лет. Первые 50 лет ставка будет составлять $70 в год, следующие 50 лет – $100 в год.
Уплата всех налогов в Великобритании не вызывает сложностей – для этого достаточно иметь банковскую карту, причём необязательно британского банка. Можно оформлять платежи даже с российского расчётного счёта через систему «банк-клиент».
Коммунальные платежи
Кроме муниципального налога и аренды земли придётся платить по счётчикам за воду, газ и электричество. В среднем коммунальные платежи (без учёта налогов, страховки и сервисного сбора) за двухкомнатную квартиру в Лондоне составляют $340 в месяц, в более мелком городе можно рассчитывать и на более приятную сумму – около $200.
В среднем коммунальные платежи (без учёта налогов, страховки и сервисного сбора) за двухкомнатную квартиру в Лондоне составляют $340 в месяц.
Вода
Средний тариф на водоснабжение – $3,5 за куб. м. Если в квартире живёт два человека, в месяц в среднем будет выходить $35, в год – $420.
Электричество
Тариф за киловатт – от $0,16. Для отопления электричество используют редко, так как выходит дорого. Потому при среднем потреблении в 200 кВт в месяц будет выходить минимум $30–40. Стоит знать, что тарифы на севере страны выше. Самые маленькие счета за электроэнергию – в Уэльсе ($28 в месяц за студию), в Шотландии – минимум в полтора раза дороже (от $40 за комнату).
Газ
Для обогрева в Англии чаще всего используют газовые камины. Кубометр газа в среднем обходится в $0,6. Самые низкие тарифы – в восточной части страны ($330 в год за комнату), более высокие – в северо-западной ($400). На квартиру с двумя спальнями будет уходить примерно $400–800 в год, на дом с тремя-четырьмя спальнями – $800–1360.
Нередко можно встретить ситуацию, когда в стремлении сэкономить отопление в квартире включают в самом крайнем случае. А чтобы согреться, ходят по дому в шерстяных вещах и топят камин торфяными пеллетами.
Монополии на газ и электричество в Британии нет – на этом рынке очень высокая конкуренция. Потому сравнивать тарифы и менять компанию ради более низкой стоимости услуг – обычное дело.
Телевидение и интернет
За подключение квартиры к телевидению ежемесячно нужно платить коммунальный налог, который составляет $16. Вносить плату нужно в любом случае, даже если вы не смотрите телевизор. На стационарный телефон и интернет уходит около $40 в месяц.
Service charge
Зависит от элитности комплекса и развитости внутренней инфраструктуры. К примеру, в жилых комплексах премиум-класса сумма может достигать $5 тыс. в год, чтобы в здании всегда работал консьерж, тренажёрный зал, был чистым бассейн, за территорией ухаживали, апартаменты регулярно убирали. Для обычного среднего дома плата составляет $400–500 в год.
Для обычного среднего дома плата service charge составляет $400–500 в год.
Страхование недвижимости
Страхование жилья в Британии – стандартная, хоть и не обязательная практика. Взносы по полису невысокие и доступны для большей части населения. Страховать принято не только сам объект, но и имущество в нём и на прилегающей территории (для частного дома), а иногда даже материалы, используемые при строительстве.
В среднем в год придётся платить за страховку $200–800. Для элитной недвижимости стоимостью от $1,4 млн условия полиса и плата будут другими. К примеру, цена полиса для квартиры за $1,5 млн с имуществом на $100 тыс. составит порядка $750 в год.
- Самые надёжные страховые компании – те, что входят в Ассоциацию британских страховщиков.
- Пример расчёта коммунальных платежей и налогов
- для разных категорий недвижимости в год
| Вид платежей | Квартира-студия в Лондоне, один человек | Квартира с двумя спальнями в Уэльсе, три человека | Дом с четырьмя спальнями в Шотландии, шесть человек |
| Муниципальный налог | $525 (со скидкой) | $1 000 | $3 500 |
| Аренда земли | $200 | $50 | — |
| Вода | $210 | $546 | $1 200 |
| Газ | $400 | $600 | $1 350 |
| Электричество | $480 | $620 | $1 000 |
| Service charge | $350 | $500 | — |
| Интернет, телефон, телевидение | $56 | $56 | $70 |
| Страховка | $200 | $250 | $550 |
| Итого | $2 421 | $3 622 | $7 670 |
Порядок предоставления коммунальных услуг следующий: собственник заключает договор с поставщиком услуг, ежемесячно снимает показания счётчиков, отправляет их поставщику и оплачивает полученный счёт.
Вносить деньги можно как через банк напрямую, так и используя персональный интернет-банкинг или личный кабинет на сайте управляющей компании.
Потому, даже если вы находитесь за пределами страны, оплатить «коммуналку» не составит труда.
Сдача недвижимости в аренду
Доходность и ставки
Недавно британский девелопер SevenCapital назвал лучшие города для инвестиций в недвижимость. На данный момент самый перспективный – Бирмингем. Доходность от аренды в нём составляет 5,4% и, как полагают аналитики, вырастет на 15,9% в ближайшие четыре года, а жильё в ближайшие пять лет подорожает на 14,2%.
Между тем, по версии аналитического издания Global Property Guide, в центре Лондона доходность от аренды низкая, на уровне 2,6%. Просторные апартаменты с двумя спальнями здесь можно сдавать за $4 715 в месяц. В целом ставки за хорошие квартиры с одной спальней стартуют с $1,2 тыс., с двумя – с $1,7 тыс. Цены на краткосрочную аренду начинаются с $60 за ночь для студии.
Налоги на доход
Резиденты и нерезиденты Великобритании платят подоходный налог (income tax) по одинаковой ставке. Если вы налоговый резидент Англии, подоходным налогом облагается любая прибыль, полученная как на территории страны, так и за её пределами. Если налоговым резидентом не являетесь, данное правило распространяется на доходы, полученные только в Британии.
Ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от суммы чистой прибыли (доход минус все расходы, связанные с улучшением и обслуживанием объекта).
Так, если вы получили от аренды (или любой другой деятельности) за год менее $15 тыс., ничего платить не придётся. Если в пределах $15,0–43,5 тыс. – ставка будет 20%; $43,50–203,85 тыс.
– 40%; свыше $203,85 тыс. – 45%.
Узнать более подробную информацию о подоходном налоге в Великобритании можно на правительственном портале.
Управляющие компании
В Великобритании управляющих компаний много, в среднем их услуги стоят 10–15% с дохода от сдачи жилья. В случае если дохода нет, а управляющая компания всё равно ухаживает за жильём, платить тоже придётся, хоть и меньше – 4–8% от потенциальной прибыли.
Управляющие компании в Британии оказывают всевозможные услуги: следят за сохранностью объекта, поддерживают чистоту, оплачивают коммунальные счета, нанимают обслуживающий персонал, при необходимости – организуют ремонт, ищут и принимают жильцов, контролируют своевременность выплат.
В Великобритании услуги управляющих компаний стоят 10–15% с дохода от сдачи жилья.
Стоимость жизни в стране
Аренда и коммунальные платежи
Месячная стоимость односпальной меблированной квартиры в хорошем районе Лондона составляет $1,8–2,0 тыс., с двумя спальнями – $2,7–3,0 тыс. Для более отдалённых районов цены ниже на $500–800. Снять домик с двумя-тремя спальнями в Лидсе или Ноттингеме реально за $0,8–1,3 тыс.
За «коммуналку» в съёмном жилье придётся отдавать около $150–200 (один-два человека, квартира с одной спальней), при условии что муниципальный налог и страховку берёт на себя собственник.
Еда
Семья из двух человек в среднем тратит в неделю на покупку продуктов $95. Литр молока обходится в $1,2, кило риса – в $1,3, картофеля – $1,5, помидоров – $2,3, апельсинов, яблок – $2,3–2,5. Двенадцать яиц стоят $2,5, кило куриного филе – $7,5, говядины – $10,0.
Питаться в кафе и ресторанах недёшево. На завтраки и обеды нередко действуют акционные предложения, потому позавтракать можно за $6–8, пообедать – за $10–12. Но вот за ужин в ресторане придётся заплатить не менее $70 на двоих. Тарелка супа в лондонском кафе обойдётся в $8–10, стейк – в $20–25, пицца – в $10–12, чашка капучино – $4–5.
Транспорт
Для поездок в общественном транспорте можно покупать разовые билеты, проездные или пользоваться картой Oyster. В последнем случае цена за разовую поездку на метро, автобусе, трамвае (две зоны покрытия) будет $4,0 вместо $5,4 при использовании обычного билета. Проездной на месяц (трамвай или автобус) стоит $100.
Литр бензина в Англии обходится в $1,7. Аренда велосипеда на неделю – в $39.
Зарплаты
В 2020 году минимальный доход в Англии в среднем составлял $1,70 тыс., средняя зарплата после вычета всех налогов и социальных отчислений – $2,45 тыс. Для лиц старше 25 лет минимальная часовая оплата труда – $11,16.
Продажа недвижимости
На данный момент цены на жильё в Великобритании растут самыми быстрыми темпами за шесть лет. Однако аналитики ожидают, что рынок недвижимости замедлится после марта 2021-го, когда истекут каникулы по гербовым сборам.
Налог на прирост капитала (capital gains tax)
Взимается при продаже недвижимости в Великобритании, распространяется на все типы собственности и уплачивается с разницы между ценой покупки и последующей реализации. При этом из дохода можно вычесть все расходы на улучшение объекта (при наличии чеков) и не облагаемую налогом сумму ($16,3 тыс.) и платить налог с чистой прибыли.
Ставки всего две:
- если сумма чистой прибыли меньше $51 тыс., придётся отдать 18%;
- если выше $51 тыс. – 28%.
Платить налог не нужно в следующих случаях.
- Вы продаёте личную вещь, стоимость которой не превышает $8,15 тыс.
- Ваш годовой доход – менее $15,00 тыс.
- Вы продаёте объект, площадь которого менее 5 тыс. кв. м и который используется как основное место жительства (иностранец живёт в Великобритании более 90 дней в году).
- Недвижимость переходит как дар супругу/сожителю.
- Объект не подорожал с момента приобретения.
Нерезиденты Великобритании должны сообщить о продаже собственности в течение 30 дней с момента заключения сделки в Налоговую службу (HMRC). Сделать это следует, даже если прибыли с продажи вы не получили и вам не нужно платить налог.
Исключение: если вы уже зарегистрированы в Налоговой службе и ранее уплачивали другие налоги (corporation tax, income tax, annual tax on enveloped dwellings и т. д.), то заплатить налог можно в стандартные сроки с подачей годовой налоговой декларации.
Дополнительные расходы
Продать недвижимость без участия юриста и риелтора в Великобритании невозможно. Без услуг второго специалиста можно обойтись, только если вы продаёте собственность друзьям, – в противном случае риелтор обеспечит доступ к самым крупным порталам для сделок с жильём (к примеру, Zoopla), проверит кредитную историю и платёжеспособность покупателя.
Услуги риелтора обойдутся в 2–3% от стоимости объекта, юриста – $1,5–4,0 тыс.
Условия цитирования материалов Prian.ru
На рынке недвижимости наметились перемены: Что ждёт покупателей и продавцов в 2022 году
В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.
— В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет.
Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ.
Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2020–2021 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.
Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период.
К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос.
Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.
— В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается.
Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.
С его оценкой согласенкоммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к «сбалансированной норме» — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится.
Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе «во вред». Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна.
Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона. Всё это снижает спрос на вторичное жильё.
— Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости.
При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов.
В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй, — пояснил Алексей Кричевский.
В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
— В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента массмаркета. Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос.
Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан. В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр.
Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объёма предложения и инфляции, — отметил он.
По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов.
От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево.
Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.
— Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт.
В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ ипотека под залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.
Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2020 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза).
В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка.
Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Олег Новосад.
— Из-за снижения спроса в 2022 году на «загородке» возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры.
Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%.
При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.
Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.
— Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2021 году, — отметила она.
В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного.
В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%.
Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.
— Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2020–2021 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья.
В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в «штуках» количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в «метрах» сокращение может быть ещё более масштабным.
На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.
В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах.
В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок.
Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе).
Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно.
Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.
Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.
Срочно продавать: В 2022-м цены на недвижимость рухнут
Согласно прогнозу Центробанка, пик роста цен на недвижимость в России позади. Прямым текстом о будущем падении стоимости квартир и домов не говорится, но умный да поймёт. «Перегретый» рынок и падение покупательной способности населения вернёт цены где-то на уровень пятилетней давности, если не ниже.
«Спешить брать сейчас ипотечный кредит не стоит, нужно смотреть, какие условия у каждой семьи и потом надо понимать, что ставки по ипотеке могут немного вырасти.
У нас произошел серьезный рост цен на недвижимость и мы где-то сейчас прошли этот пик цен на недвижимость. Я думаю, они не будут расти такими темпами.
Не надо поддаваться ажиотажному эмоциональному поведению, надо смотреть внимательно на ситуацию», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина.
В последнее время это уже не первый прогноз Центробанка о возможной «стабилизации» цен на жильё, впрочем, другие участники рынка твердят о том же. Деньги у населения кончились, всё, что ещё покупают — это ипотека, причём последний всплеск активности на рынке кредитования. Ставки уже поднимаются, соответственно, доступность ссуд снижается.
«Я согласен с этой оценкой. Потому, что ключевым драйвером роста цен, безусловно, является низкая ставка по ипотеке, которая уже почти на 2% в среднем выросла. С ростом ставки по ипотеке снижается доступность кредитов.
И, естественно, если учесть, что 85% всех сделок в России осуществляются именно с ипотекой, то снижение доступности ипотечных кредитов сокращает платежеспособный спрос. А снижение платежеспособного спроса сокращает количество сделок.
Такая тенденция, однозначно, в следующем году скажется на замедлении роста цен, а в каких-то регионах на прекращении роста цен», — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
«Среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3−5%. Программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса.
В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса», — говорит управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин.
Непубличные персоны более резки в своих суждениях.
«Пик цен, действительно, пройден, на загородную недвижимость — ещё минувшим летом, на квартиры — в прошлом месяце. Ипотека дорожает. Вдобавок вместе с ростом цен на продукты та сумма, которую люди могут выделить на обслуживание долга, уменьшается. То есть кредит, на который может рассчитывать человек, уменьшается. И эта тенденция продолжится.
Тем, кому нужно продать, придётся идти на уступки, причём чем дальше, нем больше. А „живых“ денег на руках у людей практически не осталось, они кончились ещё год назад.
Цены упадут, тут даже без разговоров, вопрос в другом — до какого уровня? Могут и к значениям пятилетней давности вернуться, почему нет? Весь вопрос в том, что будет у людей с работой и зарплатами», — рассуждает риэлтер Татьяна Иванова.
«Возможности для покупки жилья по текущим ценам и с текущей ставкой, средняя величина которой уже перевалила за 9,3% годовых, просто исчерпываются», — то же самое, но на научном языке, в исполнении эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского.
Оптимисты, конечно, тоже есть. Но скорее потому, что им положено таковыми быть. Да и то, с оговорками…
«На мой взгляд, вероятность падения цен самая маленькая. Цены могут упасть только в ситуации, если в экономике страны будут большие проблемы. При этом не стоит исключать локального падения. Оно бывает, когда цены выросли, потом чуть-чуть упали, потом поднялись назад еще больше, чем упали», — уверен гендиректор «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
Проблемы в экономике России не просто большие, они гигантские. По сути, эта самая «экономика» находится в предсмертном состоянии, на плаву лишь торговля сырьём. С немедленным выводом денег за границу. Страну просто тупо грабят — чиновники и «олигархи»! А это — уже не экономика, а организованная преступность.
«В годовом выражении темпы роста цен на рынке новостроек в 2022 году снизятся до уровня инфляции или чуть выше. По нашим оценкам, квартиры на первичном рынке в столичном регионе подорожают на 5−7%. Покупательская активность сохранится.
Этому будет способствовать и улучшение ситуации в национальной экономике. По итогам 3-го квартала темпы роста ВВП составили более 4%.
Это будет подталкивать спрос на первичное жилье», — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Да, кто-то и «улучшение ситуации в национальной экономике» видит. Бывает, что уж там. Но таких людей почему-то остаётся всё меньше. Даже странно, согласитесь.
Никаких факторов, способных поддержать падающий спрос, нет. В частности, государство вряд ли будет продлевать программу субсидирование ставки по ссудам на покупку жилья. Центробанк против.
«Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает его доступность для людей», — считает Эльвира Набиуллина. И не поспоришь.
Сами же ипотечные ставки вырастут, глава банка «Открытие» Михаил Задорнов считает, что до уровня 11−11,5% годовых. Но есть и более радикальные прогнозы — до 12−13% годовых.
По прогнозам Альфа-банка, в 2022 году объемы ипотечного кредитования сократятся примерно на 20−30%.
Но могут и значительно больше, ведь маховик цен на товары повседневного спроса и продукты продолжает раскручиваться.
Все заверения властей о том, что за ними будет какой-то контроль, остаются не более чем словами. Напротив, поднимая тарифы различных ГУПов, чиновники только способствуют обесцениванию денег.
«Дикое повышение цен — главный вопрос, который душит страну и крайне волнует население. Цены выросли на все. Например, на капусту — более чем на 124%. Удвоились цены на строительные материалы.
И такое повышение цен наблюдается практически по всем товарам.
Из-за роста цен люди еле-еле сводят концы с концами и все глубже залезают в кредитную кабалу», — отметил лидер КПРФ Геннадий Зюганов.
Те, кому уже не под силу содержать, например, дачу, будут выставлять свою недвижимость на продажу. Хотя с «садовой» недвижимостью всё не так однозначно, люди снова начали сажать огороды и выращивать картошку, рост цен на последнюю явно подстегнёт этот процесс и в 2022 году.
Однако на рынке недвижимости есть довольно большая прослойка «инвесторов» — тех, кто купил квартиры или дома в расчёте на рост цен.
Пока они в плюсе, хотя и не все, опоздавшие, то есть те, кто приобрёл свои активы осенью 2021 года, пока, скорее, в нулях.
Однако даже небольшое движение цен вниз может спровоцировать многих на продажу своих активов. А это, в свою очередь, способно привести к обвалу рынка.
По оценкам специалистов, в сделках 2020−2021 годов доля этих самых «инвесторов» составила около 15% в среднем, в столицах и крупных городах — больше.
«Когда цены на недвижимость начнут падать — а они начнут! — эти самые „инвесторы“ попытаются зафиксировать прибыль. Или, наоборот, убытки. „Инвестор“ — вообще любопытное животное, легко подверженное порывам, панике.
И стадное — делай как все. А вот покупателей в нынешней поганой экономической ситуации на их добро не будет. Нет у людей денег, почему, думаю, объяснять не стоит.
Придётся снова снижать цену, и так далее», — объясняет инвестиционный консультант Михаил.
В подобной ситуации нижние границы падения даже обсуждать нет смысла. Но примерно оценить можно.
Если принять во внимание 30-процентное снижение числа ипотечных покупателей (85−90% сделок) и инфляцию на уровне 25−30% годовых, то 20−30% вниз — это самый минимум, на который можно рассчитывать.
Но не исключено, что пойдёт неуправляемое обрушение рынка, и тогда хорошо, если удастся выручить половину прежней цены.