Как покупают недвижимость в Таиланде

Какие скидки и бонусы предоставляют застройщики в Таиланде, что разрешено покупать иностранцам и какие налоги придется оплатить? Рассказываем подробно

Semachkovsky/shutterstock

В Таиланде застройщики готовы на различные скидки и бонусы при покупке квартир в кондоминиумах и апартаментах, а также вилл. Как и в России, в королевстве наибольшие скидки можно получить на начальном этапе строительства, при полной оплате и т. д.

Однако тайское законодательство отличается от российского и основано на англо-саксонском праве. Главное отличие — иностранец не может владеть землей.

Приобрести квартиру в кондоминиуме иностранец может как в полную собственность, так и в долгосрочное владение.

Рассказываем о скидках, которые можно получить при покупке жилья в новостройках, особенностях тайского законодательства при оформлении прав собственности на недвижимость, а также налогах и сборах, которые необходимо оплатить при сделках-купли продажи.

На что можно рассчитывать: скидки, бонусы и рассрочки

Тайские застройщики, как и российские девелоперы, предлагают минимальные цены на этапе строительства. Часто застройщики начинают предпродажи еще на этапе разработки проекта и подачи документов на получение разрешений.

Сделки на раннем этапе позволяют получить минимальную цену и максимальную беспроцентную рассрочку платежей до конца строительства.

Обычно местные девелоперы предлагают варианты поэтапной оплаты (по графику) квартиры или виллы в течение срока строительства.

«Значительные скидки можно получить при оплате всей суммы до окончания строительства. Некоторые застройщики готовы предложить индивидуальные графики платежей с учетом ваших возможностей. Также скидки возможны при покупке сразу нескольких квартир», — говорит управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.

Иностранцу в Таиланде сложно получить ипотеку, но некоторые застройщики готовы предоставить дополнительное финансирование. Покупатель может выплатить до конца строительства 50% стоимости, пользоваться своим жильем лично или получать доход от сдачи в аренду, продолжая выплачивать оставшиеся 50% следующие три — пять лет под ставку 5–7% годовых, приводит пример Светлана Касаткина.

Как и в России, тайские застройщики для привлечения клиентов готовы предлагать различные бонусы и акции. Например, могут включить в стоимость мебель, предложить дополнительный год беспроцентной рассрочки, а для инвесторов в арендное жилье — повышенную ставку гарантированного дохода и другие акции.

Тайский cashback

Поэтапная оплата строящегося жилья — обычная практика в Таиланде. Некоторые застройщики при полной оплате сделки предоставляют покупателям опцию — cashback.

Это позволяет инвестору в доходную недвижимость, сервисные или гостиничные апартаменты сразу получать доход до 5–7% годовых, при этом зафиксировать минимальную стоимость на начальном этапе строительства, которая может быть ниже на 30–40%, чем после завершения строительства, поясняет Светлана Касаткина.

Tooykrub/shutterstock

Формы собственности для иностранцев

В Таиланде существует две формы владения недвижимостью для иностранцев: полная собственность (freehold) и долгосрочная аренда (leasehold). Дом или квартиру любой иностранец может оформить в полную собственность, а землю — только в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двукратного продления на 30 лет, в сумме до 90 лет.

В Таиланде многоквартирные дома имеют несколько статусов: кондоминиум или апартаменты. Если статус здания — апартаменты, то все квартиры в нем могут быть проданы иностранцам только в аренду.

Во freehold можно оформить квартиру только в кондоминиуме, общая территория комплекса со всей инфраструктурой (бассейн, сад и прочее) находится в совместной долевой собственности.

Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физлицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность.

Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади кондоминиума иностранец может оформить в leasehold, приводят примеры в Prian.ru.

В чем разница freehold и leasehold

Полная собственность (freehold):

• полная собственность на неограниченное время, предполагающая возможность перепродать, подарить или завещать объект;
• стоимость недвижимости во freehold дороже, чем в leasehold;
• налоги на регистрацию составляют 2–3% от стоимости;
• независимость от прежнего владельца при перепродаже.

Долгосрочная аренда (leasehold):

• право пользования и распоряжения в течение ограниченного времени (в среднем 90 лет) с возможностью перепродать, подарить или завещать объект;
• стоимость недвижимости в leasehold ниже примерно на 10%;
• срок окупаемости быстрее;
• налог на регистрацию 1,1%;
• необходимо продлять договор аренды каждые 30 лет в Земельном департаменте;
• при перепродаже необходимо подписать документы с владельцем (арендодателем);
• нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума;
• нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума;
• после истечения срока аренды права пользования и распоряжения возвращаются реальному владельцу;
• упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры»;
• юридически не является собственностью, поэтому не подпадает под налогообложение и не требует декларации, как собственность за границей;
• упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры».

«Перед покупкой квартиры нужно обязательно выяснить, как застройщик будет регистрировать здание. Выбор конкретного варианта зависит от ряда факторов: тип приобретаемой недвижимости, статус продавца и покупателя, цель приобретения, стоимость.

При покупке небольших квартир для инвестиций с возможной дальнейшей перепродажей есть смысл приобретать недвижимость в leasehold.

А при выборе дорогого объекта для жизни, возможно, стоит переплатить за freehold», — отмечает управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.

Налог при покупке, продаже и владении недвижимостью

До 2020 года в Таиланде не существовало налога на владение жилой недвижимостью. Ежегодный налог на владение недвижимостью был вменен только в 2020 году и составил 0,3%, но в этом году из-за пандемии коронавируса было принято решение о снижении налога на недвижимость в стране на 90%. Новая сумма налога сохранится весь 2020 год.

При приобретении недвижимости в королевстве покупатель платит регистрационный сбор, который делится с продавцом. При продаже существуют бизнес-налог, гербовый сбор и подоходный налог — их оплачивает продавец.

AnnaTamila/shutterstock

Налоги и сборы при сделках купли-продажи жилой недвижимости в Таиланде

Как купить дом в Таиланде на берегу моря и не только — процесс, аренда, фирма, чанот

Приобретение недвижимости в разных странах имеет ряд особенностей. В Таиланде иностранные граждане могут приобретать апартаменты в многоквартирных домах (кондоминиумах), но покупка дома это немного более сложный процесс.

Иностранец, как частное лицо, не может по закону владеть в Таиланде землей (на которой стоит дом). Исключение составляют иностранные инвесторы, вложившие в экономику Таиланда 40 млн. бат. Для них открывается возможность купить участок земли. И то не очень большой.

Впрочем, не все так сложно и купить дом в Таиланде может позволить себе не только долларовый миллионер.

С чего начать, выбор дома

Может показаться, что выбрать подходящий вам дом очень просто. Ведь вы знаете, что вам нужно. На самом деле, процесс этот довольно муторный и долгий. Для начала, как минимум, надо определиться с регионом.

Лучше заранее объездить все интересующие вас места в качестве туриста, примерно оценить их инфраструктуру и атмосферу. Приобрести дом удаленно, основываясь на описании в интернете или в агентстве недвижимости, конечно, тоже можно. Но риск неудачной покупки и цена в таком случае будут намного выше.

Выберете, к примеру, дом на берегу моря, как с обложки, а по факту рядом окажется какой-нибудь пустырь с помойкой или стоянка рыбацких лодок.

Как найти интересные предложения домов? Тут много вариантов. Можно начать с поиска в интернете. Как в России, так и в Таиланде, на месте много агентств недвижимости, предлагающих свои услуги.

Можно также смотреть объявления о продаже домов от частных лиц в соц. сетях или в местных газетах. А можно даже и «ногами» — объезжать интересующие вас районы, смотреть объявления о продаже на домах, расспрашивать местных жителей.

Правда, это весьма энергозатратный способ.

Сначала нужно прошерстить район и найти нужный дом

Если вы уже в Таиланде и неплохо ориентируетесь на местности, знаете районы и основные улицы и выбрали несколько интересующих вас объектов, все же самостоятельно ездить на их просмотр — дело довольно утомительное.

Нужно либо иметь свою машину, либо каждый раз брать такси, самостоятельно договариваться с хозяевами недвижимости, будь то иностранцы или тайцы.

Чтобы легко выполнять эти задачи, нужно заниматься всем перечисленным не один день.

Поэтому самый простой способ приступить к осмотру домов — обратиться в местное агентство недвижимости. В Таиланде много ориентированных на русского покупателя агентств, с русскоговорящими сотрудниками.

Обычно агенты бесплатно возят клиентов на просмотры, сами договариваются с хозяевами и переводят возникающие в ходе просмотра вопросы.

Много объектов за один день, правда, смотреть все равно не удастся, так как и тайцы народ неторопливый, и объекты могут быть на большом расстоянии друг от друга. Но все же организовывать просмотры гораздо проще с агентом, нежели самостоятельно.

То есть, вы можете сначала ездить с агентом, потом уже самостоятельно. Можно обращаться к нескольким агентам, они могут работать в разных районах. Можно находить иностранного агента через интернет. Можно обратиться в офис. Как правило, у приличных агентств есть и офисы и интернет сайты.

При выборе агента надо учитывать, что русскоговорящий сотрудник это хорошо, но тайцам общаться между собой проще, а иностранцы (чаще всего европейцы) в среднем более ответственны и пунктуальны, чем азиаты.

Поэтому если вы можете общаться на английском, имеет смысл обратиться к тайскому менеджеру, который работает на европейского босса.

Виды домов

Среди агентов по недвижимости есть специализирующиеся на «вторичке», на продаже от застройщика или те, кто работает с одним поселком.

Дом может быть как в поселке, так и отдельно стоящий. Лучше, конечно, выбирать поселок. Там всегда есть местная администрация, которая будет помогать в решении бытовых вопросов. Еще лучше — охраняемый поселок с закрытой территорией и инфраструктурой. Обычно это бассейн, тренажерный зал, детская площадка, зал для собраний собственников.

В хороших поселках для иностранцев список инфраструктуры и мест общего пользования бывает и больше. В Таиланде настолько много русских, что в некоторых регионах, например, в Паттайе и Хуа Хине, есть так называемые «русские поселки» — где дома в основном приобретены русскими семьями.

Бывают также поселки и места, где живет больше иностранцев или тайцев.

Лучше покупать дом в отгороженном поселке

Дом в Таиланде можно покупать, как на стадии нулевого цикла строительства, так и уже давно построенный и обжитой, у фаранга или тайца. Покупка нового дома — это в большой мере условность. Вы покупаете участок, к которому застройщик предлагает некий типовой проект, обычно даже несколько, в разных ценовых категориях.

При этом в процессе строительства проект можно сильно менять по своему вкусу, как внутреннюю отделку, так и архитектуру здания в целом. Также можно купить уже готовый новый дом у застройщика либо «вторичку» — у хозяина. По цене все эти варианты отличаются не принципиально. Если хочется сделать дом полностью «под себя», то самый оптимальный вариант — покупка участка.

Правда, придется ждать постройки дома и контролировать качество выполнения работ. Если вас устраивает уже готовый типовой вариант — прекрасно, можно купить и сразу приступать к выбору мебели. Покупка дома у хозяина, т.е. вторички, хороша тем, что многие недостатки жилья хозяин уже устранил, а кое-что и проапгрейдил по сравнению с изначальным вариантом.

Минус в том, что вкусы у людей все-таки разные и трудно найти что-то действительно подходящее именно вам.

Процедура оформления сделки, договор, формальности

Когда у вас уже есть на примете полностью устраивающий по всем параметрам объект недвижимости, вам нужен юрист. Это, пожалуй, главное. Русский или иностранец не может быть тайским юристом. Это в лучшем случае переводчик или посредник. Юрист — только таец. Он будет вести все ваши дела, поэтому он должен быть хорошим профессионалом. И хорошо говорить по-английски.

Из документов по большому счету для совершения сделки от вас нужен только загранпаспорт. Но все же есть ряд нюансов. Например, для того, чтобы произвести оплату, нужен в первую очередь счет в банке, который обычно иностранцам открывают либо по соответствующей визе (туристической, учебной, бизнес) либо «под сделку» — когда уже есть предварительный договор о покупке недвижимости.

В первую очередь с юристом подписывается предварительный договор. В соответствии с ним хозяину вносится задаток (наличностью). Это обычно небольшая сумма, около 1% от стоимости сделки. На основании этого предварительного договора можно открыть счет в тайском банке, если его у вас еще нет. В предварительном договоре прописывается, в течение какого времени должна быть внесена основная сумма.

Документы, необходимые для оформления счета в банке:

• справка из иммигрейшн офиса
• справка по месту жительства в Таиланде (где покупатель проживает в данный момент)
• предварительный договор на покупку недвижимости
• загранпаспорт

С не туристической (NON-B, NON-O, NON-E) визой открыть счет в банке относительно просто.

С туристической визой или со штампом открыть счет тоже можно, но не во всех банках и не во всех отделениях одного и того же банка. Как это часто бывает в Таиланде, все зависит от решения конкретных людей.

Если ваш агент договорится с менеджером в банке и покажет предварительный договор о покупке недвижимости, счет скорее всего откроют.

Варианты оформления дома для иностранцев

Самый главный нюанс при покупке дома в Таиланде заключается в том, как иностранцу оформить в собственность земельный участок, на котором стоит дом.

Вариантов по сути два: долгосрочная аренда или оформление на юридическое лицо. Есть еще один, довольно экзотический вариант — узуфрухт. Это пожизненная аренда, без права передачи по наследству.

Правда, вряд ли такой способ много кому приглянется.

Долгосрочная аренда или leasehold оформляется сроком на 30 лет, с правом ее двукратного продления. Теоретически срок аренды может составлять максимум 90 лет. Есть информация, что некоторые дорогие жилые объекты можно арендовать на 120 лет, а для бизнеса — на 150 лет. Но это все только теория.

Практически же максимальный возможный срок аренды на данный момент — 30 лет. Иногда агентства недвижимости предлагают договор с автоматическим продлением аренды, но такие варианты не являются соответствующими закону.

Даже если в договоре прописано, что собственник обязан продлить аренду, это не имеет энфорсмента в суде. Если по истечении 30 лет хозяин откажется продлевать аренду, суд будет на его стороне. Надо учесть, что через 30 лет собственник может быть уже другой, т.к. земля перейдет по наследству и т.п.

Кроме того, закону о земле в Таиланде менее 30 лет, поэтому и прецедентов с продлением еще не было.

В случае, если вы хотите взять земельный участок в долгосрочную аренду, следует обратиться к юристу, передав ему необходимые для оформления документы.

Юрист едет в Land Office, где на свидетельстве о собственности (Chanote) делают отметку, что собственность находится в аренде. Свидетельство о собственности в таком случае остается у прежнего хозяина.

С точки зрения хозяина земельного участка, это можно назвать владением собственностью с обременением.

Что стоит ожидать при покупке недвижимости в Таиланде — Личный опыт на vc.ru

Таиланд отличается своим гостеприимством и комфортным климатом, поэтому всё больше наших сограждан задумываются о приобретении собственного жилья на территории этого королевства.

{«id»:82983}

В данной статье мы хотим рассказать, чего стоит ожидать от покупки недвижимости в Таиланде, насколько это выгодно и какие подводные камни могут подстерегать желающего купить виллу или квартиру в Таиланде.

Итак, начнем с плюсов приобретения недвижимости в Таиланде.

В первую очередь тайская недвижимость привлекает наших граждан своими ценами, которые гораздо ниже средней стоимости квартир в более-менее развитых городах России: в Таиланде можно приобрести студию или небольшую однокомнатную квартиру по цене от 1 до 2,5 миллионов бат.

Вторым огромным плюсом тайской недвижимости являются налоги, а, точнее, их отсутствие. Да-да, платить за свое жилье нужно будет только ежемесячные коммунальные платежи, в которые входит также плата за уборку общей территории, стрижку газонов и кустов, чистку бассейнов, охрану и т.д. В среднем, ежемесячная плата за квартиру в 35 квадратных метров составляет около 5000 рублей.

И, наконец, третий плюс жилья в Таиланде: приобретая здесь недвижимость для последующей сдачи её в аренду, вы можете быть уверены в круглогодичном спросе (даже в низкий сезон).

При всех плюсах, жилье в Таиланде не лишено и минусов.

Первый из них заключается в том, что не всегда тайская недвижимость дорожает. Какие-то объекты могут вырасти в стоимости за год на 15-30%, а какие-то, наоборот, могут подешеветь.

Вторым минусом является то, что несмотря на круглогодичный спрос на жилье, в низкий сезон стоимость аренды заметно понижается. После выплаты вознаграждения агенту, а также платы за коммунальные услуги и уплаты налогов за сдачу жилья получится не слишком большая сумма.

Что необходимо знать для того, чтобы приобрести недвижимость в Таиланде?

1. Потенциальному покупателю необходимо иметь банковские счета в Таиланде и в своей родной стране. Важным нюансом является то, что деньги на покупку недвижимости должны быть ввезены из-за рубежа, а этот факт должен быть подтвержден специальным документом от любого тайского банка. Это условие не актуально, если недвижимость оформляется на юридическое лицо.

2. Иностранные граждане не имеют права владеть тайской землей. Эта ситуация обычно разрешается следующим образом: покупатель сначала становится владельцем какой-нибудь тайской компании (сам создает её с помощью грамотного юриста), а затем на эту компанию приобретает дом или земельный участок. Открытие своей «фирмы» обойдется в ~100000 бат.

В Таиланде схема с оформлением недвижимости на юридическое лицо безотказно работает уже более 30 лет. Также в Таиланде есть возможность получить землю в аренду на 30 лет, причем еще дважды этот срок можно будет продлить. Таким образом, на 90 лет можно законно обзавестись землей на территории тайского королевства.

Кстати, если аренда участка так или иначе связана с бизнесом, то продлить её можно будет на срок аж до 150 лет.

3. Прмимо уплаты непосредственной стоимости недвижимости, покупателя ждут еще некоторые траты. Около 0,5% от оценочной или контрактной стоимости квартиры составляет гербовый сбор, около 2% от оценочной стоимости квартиры составляет регистрационный сбор.

Если квартира продается менее, чем через 5 лет после приобретения, то вместо гербового сбора уплачивается специальный бизнес-налог в размере 3,3% от оценочной стоимости квартиры. Точно такие же налоги придется заплатить и при покупке дома с землей на юридическое лицо.

К слову, если приобретенное жилье будет сдаваться в аренду, то за это придется платить налог на доход от коммерческого использования, составляющий 12,5% от контрактной или средневзвешенной арендной ставки.

4. Дешевле всего покупать квартиру на стадии анонсирования проекта. В отличие от России, где стройка может быть внезапно заморожена, здесь такая покупка полностью безопасна и вот почему: на время строительства дома деньги застройщика блокируются и могут быть использованы исключительно для проведения строительных работ.

5. Если вы собираетесь покупать жилье на вторичном рынке, то получить заветные ключи от квартиры сможете только после уплаты всей стоимости квартиры. Растянуть выплаты за «вторичку» на несколько лет не получится: вся сумма должна быть уплачена в течение максимум двух месяцев.

6. Еслт вы хотите получить вид на жительство или гражданство Таиланда путем покупки недвижимости, то, увы, этого сделать не получится: приобретение площади на территории королевства не дает никакого права на получение ВНЖ или гражданства.

В-седьмых, лицо, не являющееся гражданином Таиланда, не может получить кредит в тайском банке. Как следствие, об ипотеке также можно забыть.

Напоследок хотим напомнить, что приобретать жилье в Таиланде нужно исключительно с помощью агента, услуги которого, к слову, бесплатны для покупателя. Только агент знает все тонкости оформления сделок и может проверить «чистоту» застройщика или желаемой недвижимости.

{«contentId»:82983,»count»:0,»isReposted»:false}

{«id»:82983}

Как купить дом в Таиланде: алгоритм сделки, цены, советы, нюансы

В этой статье мы собрали самую важную информацию для тех, кто хочет купить виллу в Таиланде. Расскажем, как проходят и регистрируются сделки, какие виды домов можно найти на рынке, сколько они стоят и что влияет на цену.

Если у вас останутся вопросы — обращайтесь. Мы вас проконсультируем.

Авторы статьи: Светлана Касаткина – основатель и управляющий партнер Exotic Property, Карен Чичян – директор по продажам и маркетингу Exotic Property.

Алгоритм сделки: чем покупка дома, отличается приобретения квартиры

Начнем с главного: иностранцы имеют право покупать все виды недвижимости в Таиланде, в том числе дома и виллы с земельными участками. Процедура сделки такая же, как при покупке квартиры, но регистрация прав собственности проходит по-другому.

Покупка на физическое лицо: фрихолд или лизхолд?

По законам Таиланда, иностранец – физическое лицо может взять квартиру, как в полное владение (freehold), так и в долгосрочную аренду (leasehold).

При покупке объекта с землей, дом можно зарегистрировать во фрихолд или лизхолд, а участок под ним – только в лизхолд.

Договор аренды на землю оформляется на 30 лет и потом дважды обязательно продлевается на такой же срок (общий период — 90 лет). Некоторые застройщики предлагают лизхолд на 120 лет, иногда встречается и безлимитное продление.

Раньше иностранцы, особенно из России, стремились зарегистрировать здание в полную собственность. Во многом потому, что не понимали, как работает лизхолд, и не доверяли этой схеме. В России и странах СНГ такой формы владения недвижимостью нет, но она широко распространена, например, в Великобритании и ОАЭ.

Лизхолд дает собственнику такие же права, как и фрихолд – продавать, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду… Словом, вы можете делать с недвижимостью всё, что захотите. Эти сделки регистрируются в Земельном департаменте и полностью защищают права собственников.

Единственное ограничение – следить за оставшимся временем действия договора аренды. Но по факту, сложно представить, что вы будете владеть недвижимостью 90 лет и никому её за это время не продадите. А с новым собственником заключат новый договор лизхолда на новый срок.

Когда иностранцы лучше познакомились с рынком недвижимости Таиланда, разобрались с законами, которые здесь работают, число лизхолд-сделок начало расти. Сейчас и участки, и виллы, и квартиры всё чаще оформляют в долгосрочную аренду. Тем более что это позволяет сэкономить на налогах.

Покупка на компанию: риски и возможности

Оформить землю в полную собственность можно на юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде. Схема непростая, юристы не всегда советуют идти этим путем.

Чтобы зарегистрировать в Таиланде юрлицо, на одного учредителя-иностранца должно приходиться минимум два тайца. Раньше зарубежные покупатели создавали компании, оформляли на них собственность, а деятельность не вели.

Но в Земельном департаменте заметили, что в стране появилось много фирм, которые налоги не платят, а просто владеют недвижимостью. И сейчас чиновники очень внимательно проверяют тайских учредителей – насколько они платежеспособны, откуда у них деньги, вносили ли они доли в компанию.

Если будут подозрения в подлоге – могут выписать серьезный штраф или назначить другое наказание, вплоть до тюремного заключения.

«Серые» схемы уходят в прошлое, т.к. в большинстве случаев не имеют смысла. Если вы покупаете виллу от застройщика, то арендуете землю у компании, а не физического лица. С юридической точки зрения, это полностью безопасно. Фирма даже не может обанкротиться, пока у нее на балансе висят земли и дома, находящиеся у иностранцев в долгосрочной аренде.

Единственный случай, когда юристы рекомендуют не соглашаться на лизхолд – покупка дома на вторичном рынке у продавца-тайца. Семьи в Таиланде большие, земельными участками они могут владеть столетиями, и сложно убедиться в том, что через год не появится какой-нибудь родственник, который заявит свои права на имущество.

Иностранцу лучше отказаться от покупки такого объекта или регистрировать его на юрлицо, желательно, действующее, а не «спящее».

Схема с покупкой недвижимости на юрлицо надёжная, но только в случае, если всё проходит легально – компания действительно работает в Таиланде.

Например, если наше агентство – Exotic Property – решит инвестировать свою прибыль и купит несколько квартир или виллу, никаких вопросов не будет. У нас реальные партнеры-тайцы, мы платим налоги и 10 лет ведем бизнес в стране. Сделка пройдет гладко.

Но если компания только открылась, а через месяц подает документы на оформление собственности – возникают вопросы.

Ещё один тип сделок, которые иногда встречаются на рынке – покупка акций действующей компании, которая уже владеет домом с землей. В этом случае иностранец становится соучредителем, ему будет принадлежать всё, что находится на балансе фирмы.

Но будьте внимательны: кроме недвижимости у компании могут быть долги и обременения. В таких сделках необходим тщательный аудит.

Закажите бесплатную консультацию о процедуре покупки недвижимости в Таиланде.

Виды и типы домов в Таиланде

В Таиланде строят дома нескольких типов:

• виллы – отдельностоящие особняки с садом и, возможно, бассейном;
• таунхаусы – несколько объединенных общими стенами с соседями домов с отдельными входами;
• твинхаусы – одно здание для двух владельцев с разными входами.

Обратите внимание:

На то, как дом записан в Земельном департаменте. Бывает: с виду, вроде бы, таунхаус, а застройщик его зарегистрировал как кондоминиум. А значит, объект можно оформить в свободное владение как квартиру.

Все виды домов в Таиланде делятся на две категории: резидентские и отельные. Первые предназначены для постоянного или длительного проживания, вторые – скорее, для отдыха и получения дохода, впрочем, никто не мешает жить в них круглый год.

Резидентские дома: для жизни в Таиланде

Резидентские комплексы вилл и таунхаусов строят на отдалении от пляжей и главных туристических зон. В расчёте на тех, кто будет жить в Таиланде постоянно, иметь автомобиль.

Обычно дома там покупают пенсионеры из Европы, США, России и стран СНГ, которые приезжают «зимовать». Часто виллы берут семьи, которые перебираются в Таиланд и отправляют детей учиться в международные школы (на Пхукете их несколько).

Среди покупателей резиденстких комплексов есть и туристы, которые каждый год по несколько месяцев проводят в Таиланде и любят жить домах, а не квартирах.

В туристических регионах, например, на Пхукете застройщики обычно ориентируются на зарубежный спрос. Поэтому при создании комплекса вилл сразу планируют там минимальную инфраструктуру, без которой иностранцы не будут покупать дома.

Как правило, у всех охраняемая территория (будка охранника, шлагбаум, видеонаблюдение), обслуживающий персонал (например, садовник, который следит за общей территорией).

Если комплекс масштабный, на 50-60 домов, то там делают места для общего отдыха — разбивают парк и открывают ресторан. В небольших проектах на 10-15 вилл создавать общественные зоны нерентабельно – обычно у каждого свой садик и бассейн.

Виллы при отелях: для отдыха и дохода

В последние годы некоторые 5-звездочные отели стали строить на своей территории виллы класса люкс. Располагаются такие проекты в самых престижных туристических регионах, рядом с пляжами.

В этом случае собственнику будет доступна вся обширная инфраструктура гостиничного комплекса – бассейны, спа, тренажерные залы, рестораны и многое другое. Также к вилле прилагается первоклассный сервис: от уборки и стрижки газонов до сдачи в аренду.

Ключевые покупатели – состоятельные иностранцы, которые регулярно отдыхают в Таиланде. Они покупают виллу в любимом отеле, например, в районе Лагуны на Пхукете, приезжают туда на несколько недель в году, а в остальное время сдают в аренду через гостиничного оператора. Все заботы о содержании дома тоже несет управляющий.

Расценки на проживание в подобных виллах высокие – $20-50 тыс. в месяц. Но заполняемость ниже, чем у апартаментов. В результате итоговая доходность у виллы будет меньше, чем у нескольких квартир, купленных за те же деньги. Поэтому собственная вилла при отеле – это, скорее, для статуса и отдыха премиум-класса, чем для заработка на аренде.

Можем прислать каталог вилл в лучших отельных комплексах Таиланда. Оставьте заявку!

Цены на дома и виллы в Таиланде

До 2014 года 50% сделок на Пхукете мы – Exotic Property – проводили с домами, 50% – с квартирами. Сейчас пропорция изменилась: 90% покупателей выбирают апартаменты, и только 10% – виллы и таунхаусы.

Причин несколько…

Во-первых, сегмент доходных апартаментов в Таиланде вышел на новый уровень.

Стали появляться комплексы под управлением ведущих отельных сетей мира, которые гарантируют собственникам максимальную рентабельность (подробнее о них – здесь).

Покупатели смотрят на итоговую доходность и видят, что вилла принесет 4-6% годовых, а квартира – 7-12%. И принимают решение: вложить деньги в апартаменты, а на заработанные средства снимать себе виллу для отдыха.

Во-вторых, виллы просто дороже. А значит, и число потенциальных покупателей ниже. Чтобы вы поняли, какие дома сможете найти с разным бюджетом, приведем типичные цены для Пхукета.

Стоит учитывать, что Пхукет – самый развитый курорт в Таиланде. Цены здесь на 20-30% выше, чем, к примеру, в Паттайе, но и качество жизни принципиально другое. Плюс, мы говорим только о курортной зоне, т.е. максимум 5-7 километров от моря. Дальше уже центр острова и Пхукет Таун. Иностранцы там крайне редко что-то покупают.

Недорогие дома на Пхукете

Минимальный бюджет, который вам понадобится для покупки, – $150-200 тыс. За эти деньги можно найти новый дом или таунхаус с 2 спальнями, площадью около 100-150 кв. м.

Расположен он будет на расстоянии 5-7 км от пляжа, зато рядом будет вся инфраструктура для постоянного проживания.

Участок, скорее всего, окажется маленьким (около 100-200 кв. м), за дополнительные деньги часто дают возможность установить на нем бассейн. В некоторых комплексах есть общие бассейны и тренажерные залы.

Даже недорогие виллы в Таиланде продаются с полной отделкой. Обычно они оборудованы сантехникой, кондиционерами, встроенными шкафами, т.е. тратиться на ремонт не придется.

Но не забывайте о дополнительных расходах на проведение сделки (подробнее об этом – здесь).

Дома и виллы среднего класса

Если вы мечтаете о просторной вилле (200-300 кв. м) с садиком и бассейном, будьте готовы заплатить от $300 тыс. Цена во многом зависит от площади участка. Можно ориентироваться на такую пропорцию: 3 сотки – $300 тыс., 4 сотки – $400 тыс., $7-8 соток – $700 тыс.

Кстати, последний вариант, по меркам Пхукета, это уже очень большой участок, найти виллу с садом в 20-30 соток здесь крайне сложно.

Вышеописанные цены касаются домов, построенных на расстоянии 3-5 километров от моря. Причем, без вида на воду с участка. Рассчитывайте на то, что видовая земля, а тем более, участки с выходом к пляжу, будут в разы дороже.

Элитные виллы на Пхукете

Премиальные виллы строят у воды или на видовых участках в горах. Их в целом на Пхукете немного, а в последние годы стало ещё меньше: из-за повышения цен на землю застройщики всё чаще предпочитают отдавать лучшие участки под апартаменты, на которых они больше заработают.

По поводу видовых вилл в горах надо понимать один нюанс. Многие думают, что купят большой дом с видом на море для семейного отдыха, дети будут бегать по саду, плескаться в бассейне… На практике этот сценарий реализовать не получится.

Видовые участки на Пхукете расположены на склонах, застройщик физически не сможет сделать там большой сад. Они срезают часть почвы, вбивают сваи, ставят дом, перед которым заливают небольшую бетонную площадку с бассейном и заборчиками. Это вариант не семейный, там не будет лужайки, на которой ребенок сможет играть. Плюс, склоны действительно крутые, ходить пешком вверх-вниз будет непросто.

Если интересуют видовые дома в горах, рассчитывайте на сумму от $1-2 млн. В качестве альтернативы можно рассмотреть просторные пентхаусы в элитных комплексах у моря – виды тоже будут потрясающие, цены примерно такие же. При этом: близость к пляжу, богатая инфраструктура комплекса и, при желании, фрихолд.

Вилла прямо на берегу или на холме с прямым спуском к морю будет стоить от $5 млн.

Виллу при отеле можно купить за $1-3 млн. Она будет расположена не на первой линии (там строят корпуса гостиницы), но в паре минут ходьбы от пляжа.

Преимущество этого формата: 5-звездочный сервис, от шаттл-баса до дворецкого, никаких забот о содержании дома, возможность сдавать в аренду через гостиничного оператора и зарабатывать 4-6% от цены виллы ежегодно.

Подведем итог

• Иностранцы имеют право владеть частными домами в Таиланде. Leasehold-сделки в случае покупки у застройщика полностью защищают права зарубежного собственника.
• В Таиланде строят виллы в резидентских поселках, предназначенных для длительного или постоянного проживания, так и в отельных комплексах.
  Последние можно сдавать в аренду через гостиничного оператора, но доходность в процентах будет ниже, чем в случае с квартирами.
• Диапазон цен на дома в курортных регионах Пхукета: от $150 тыс. до $15 млн.
  На стоимость влияет площадь участка и дома, класс и качество комплекса, расположение относительно моря и важной инфраструктуры, вид с участка, наличие дополнительных сервисов и отельного управления.

Остались вопросы? Обращайтесь! Мы 10 лет консультируем инвесторов в недвижимость Таиланда, знаем всё о рынке Пхукета и поможем вам в этом разобраться.

Советы по покупке квартиры в Таиланде

Спросите сами себя, насколько вы готовы к тому, чтобы купить квартиру в Таиланде? Сегодня вопрос настолько актуален среди нас, что из-за этого в интернете появились тысячи предложений от сотен риэлтерских фирм. И тут возникает первый вопрос, можно ли самостоятельно подготовить и совершить сделку по покупке недвижимости в Таиланде или следует обратиться в агентство недвижимости, которое возьмет на себя все эти хлопоты.

Первое, с чем сталкивается покупатель, собирающийся приобрести недвижимость – это два варианта собственности:

1. Она уже является иностранной собственностью и может быть оформлена на него лично как на гражданина другой страны.
2. Если эта квартира находится все еще в тайской собственности, в таком случае, она него оформлена быть не может.

Что такое тайская и иностранная квоты?

Квота – это часть жилого помещения, разделенная среди собственников в соотношении: 51% принадлежит гражданам Таиланда, 49% могут быть проданы в собственность иностранцам. Именно на эту часть иностранной квоты будет приходиться большинство предложений о продаже от агентств недвижимости или от самих застройщиков.

Если квартира находится в иностранной квоте, то налог достаточно существенный и оплачивается он покупателем. Для примера, стоимость квартиры 2 млн. бат, регистрация в мэрии Таиланда 10-15 тыс. бат, налог на эту недвижимость будет составлять 6% от стоимости.

Оформление договора покупки квартиры в Таиланде

Тайские компании предпочитают заключать договоры на тайском языке, в иностранных компаниях вам может быть предложен договор на английском языке с русским переводом. Силу имеют оба варианта.

То есть если договор по покупке квартиры в Таиланде заключен на тайском и английском языках, то предпочтение будет отдаваться тайскому договору.

Если договор заключен только на английском языке, то его тайский перевод будет уже на втором плане.

Вот так выглядит договор покупки недвижимости в Таиланде

Вы должны четко понимать, что никакой юридической силой русский вариант договора по покупке недвижимости  в Таиланде иметь не будет, и что тайские и английские варианты тоже лучше проверить на соответствия друг к другу. От этого зависят ваши расходы, которые вы понесете помимо основных платежей за объект недвижимости.

Чтобы купить квартиру в Таиланде, в первую очередь в договоре нужно обращать внимание на несколько нюансов:

1. В какой квоте находится квартира.
2. Кто ведет финансовые расходы по переводу права собственности и по уплате налогов.

Покупка квартиры в Таиланде самостоятельно

• Вы должны хорошо знать английский язык, так как тайским госслужащим проще говорить на родном тайском или на международном английском языках, и никто их не обязывает знать русский.
• Вам самим придется заниматься оформлением всех необходимых документов для покупки квартиры и ее последующей регистрации в мэрии Таиланда. Также вам необходимо будет в тонкостях разбираться в особенностях тайских законов.

Еще раз подумайте о том, готовы ли вы взять на себя все риски по покупке недвижимости в Таиланде или все же следует обратиться к услугам профессионалов, отстаивающих ваши интересы.

Также советуем почитать о налогах на жилье в Тайланде, которые вам придется отдать за переоформление в свою собственность.

Покупка квартиры у застройщика

Застройщик по договору с покупателем недвижимости может поделить расходы по переходу права собственности, об этом тоже следует помнить при заключении договора и опять же, не забывайте про квоты.

Застройщики в Таиланде делятся на два типа:

• Честные — предупредят вас сразу, что квартира уже в тайской квоте и вам нужно открывать компанию, чтобы ее выкупить.
• Постфактум честные — поставят вас перед фактом, когда вы будете получать право устанавливающих документов, особенно если вы покупаете квартиру на первичном рынке Таиланда, то есть непосредственно в строящемся доме.

Если вы попались на постфактум честного застройщика, и тайская квартира оказалась в тайской собственности – это означает начало процедуры оформления недвижимости через регистрацию фирмы с тайскими учредителями, естественно не бесплатно.

Поэтому, с помощью юриста, проверяйте документы, которые вам предоставляет компания-застройщик в Таиланде. Юрист проверит у вас договор, соответствие тайского варианта английскому, либо русскому переводу, проверит документы компании, насколько эта компания надежна.

При стоимости сделки при покупке недвижимости в Таиланде от миллиона и более бат, обращение к юристам однозначно обязательно.

Что, если вам приглянулась квартира в тайской квоте

Для того чтобы оформить квартиру с тайской квотой, вам необходимо в Таиланде открыть компанию, и только после этого ее оформлять. Здесь возникает ряд особенностей.

1. Совершаем финансовые вложения

Открытие компании предусматривает определенные финансовые вложения. В первую очередь компания открывается с уставным капиталом, примерно соответствующим стоимости квартиры в Таиланде.

От размера уставного капитала зависит стоимость открытия компании. Далее компания нуждается в ежегодном бухгалтерском обслуживании, даже если она не ведет никакой деятельности.

Это определенные затраты, к которым покупатель недвижимости в Таиланде должен быть готов.

2. Думаем о безопасности

Возникает вопрос, как обезопасить себя? Таец, который является учредителем вашей компании, должен предоставить вам отказное письмо от своей доли в этой компании.

Это достаточно быстрая и безболезненная процедура, и имея на руках это письмо, вы можете изменить одного тайского собственника на другого. А так как компания уже владеет квартирой в Таиланде, то и она сама автоматически переходит в собственность новых людей компании.

После покупки долгожданного жилья, стоит ознакомиться с коммунальными платежами, которые в будущем «лягут вам на плечи».

Рекомендуем также рассмореть вопрос по покупке дома в Таиланде и о рынке недвижимости в Таиланде в целом.