Разбираемся, как изменятся цены на квартиры до конца 2021 года и в 2022-м, каковы шансы на их снижение и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость
Shutterstock
В 2021 году цены на новостройки и вторичное жилье растут стремительно. Повышение ключевой ставки и ожидание еще более высокой инфляции и коррекции
на рынках подвигает покупателей инвестировать в недвижимость как в защитный от обесценивания денег актив.
В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.
Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).
Пандемийный кризис также запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации
, и резко повысил психологическую ценность жилья, отметил председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.
«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.
На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс.
за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс.
на первичном (+35,5%).
Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.
Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?
Getty Images/Fotobank
Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%.
Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.
Getty Images/Fotobank
Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?
Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.
Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже.
Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена.
Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.
Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки.
В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками.
Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».
В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
Getty Images/Fotobank
В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.
«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором.
Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков.
В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко.
Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.
«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.
О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса.
Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен.
В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.
«Семьям, которые планируют покупку жилья для себя, стоит отталкиваться от своих конкретных условий: финансовых возможностей, стабильности зарплаты на текущем месте работы.
Можно ждать дисконтов и особых условий покупки, что позволит снизить прайс примерно на 3–5%.
Однако в этом случае существует риск сокращения объема предложения ликвидных
лотов, что вряд ли оправдает экономию», — сказала Надежда Коркка.
Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?
По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.
Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски.
По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых.
Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.
По мнению Владимира Щекина, вполне реально получить прибыль на перепродаже квартиры в новостройке на уровне 25% за два-три года, а если произойдет новая волна ценовой экспансии — то 30–35%.
Сдача в аренду студии или однокомнатной квартиры может принести 5–7% годовых, по оценке Щекина, при условии их покупки на ранней стадии строительства и с отделкой от застройщика.
Он считает, что в долгосрочной перспективе жилье будет оставаться инвестиционным товаром в России на фоне экономической рецессии
и ограниченности выбора объектов вложения средств.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Макроэкономический термин, обозначающий значительное снижение экономической активности. Главный показатель рецессии – снижение ВВП два квартала подряд. Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.
Что ожидает недвижимость Краснодара в 2022 году
Минувший 2021 год раскрыл потенциал подорожания российской недвижимости и Краснодара в частности: в среднем по стране квадратный метр прибавил к стоимости 11%, а для столицы Краснодарского края этот показатель достиг уровня в 32%. Это оценки в среднем по всем объектам и всем сегментам рынка. Если рассматривать только новостройки, в Краснодаре квадратный метр подорожал вдвое.
Согласно экспертному анализу, лидерами по подорожанию стали объекты в таких локациях:
- На 100% подорожали квартиры в районе Западного обхода – до 108 тысяч рублей за квадратный метр.
- В Черемушках объекты подорожали на 90%, перешагнув порог в 155 тысяч рублей за «квадрат».
- Улица Школьная в окрестностях парка «Краснодар» побила рекорд – объекты там подорожали на 75% (до 196 тысяч рублей за метр квадратный).
Конечно, для увеличения стоимости есть и объективные причины, например, подорожание стройматериалов и в целом высокие темпы инфляции, но желание застройщиков увеличить прибыль тоже не стоит скидывать со счетов.
Спрос падает
Несмотря на снижение спроса, в наиболее выгодном положении оказались застройщики. Даже с учетом инвестиционных квартир цены не испытывали флуктуацию. Если сравнивать с другими элементами рынка, «первичка» оказалась в наилучшем положении.
По статистическим данным в начале января 2022 года средняя стоимость квадратного метра в Краснодаре составляла:
- Для новостроек – 110 тысяч рублей за «квадрат» для однокомнатных квартир, 95 тысяч – для двухкомнатных, 88000 – трехкомнатных, 73000 – четырех и более комнатных.
- Вторичное жилье потихоньку догоняет первичку в цене: квадратный метр в «однушке» подорожал до 107 тысяч, в «двушке» – до 94 тысяч, «трешке» – 86 тысяч, четырех и многокомнатной квартире – 72 тысяч рублей.
- Загородная недвижимость продолжает дорожать, но темпы роста стоимости замедлились. Средняя цена предложения за квадратный метр дома равна 68 тысячам рублей. Усредненный «квадрат» в даче стоит 44 тысячи рублей, в таунхаусе – 66 тысяч. Сотка земли ИЖС подешевела на 35% и стоит 331 тысячу рублей.
Эти данные были собраны совокупно по районам города.
Инвестиционный фактор
Многие объекты на Юге традиционно приобретают в инвестиционных целях. Подорожание всех категорий объектов заметно поубавило инвестиционный пыл. Если раньше для вложения в студию хватало около 700 тысяч рублей, то сейчас порог поднялся до 2,3-2,4 миллионов. На фоне отсутствия роста фактических доходов населения перепродавать объекты инвестором будет попросту некому.
В целом темпы миграции в Краснодаре останутся на таком же высоком уровне, но вот инвестиционный спрос в целом истощился.
Если опираться на официальные сведения арендодателей жилой недвижимости (которых по сути очень мало, ведь основном сдача квартир сдается в тени), арендный рынок не изменился.
Даже согласно ограниченным данным стоимость аренды не выросла, даже частично не догнав темпы подорожания продающихся объектов. Это может служить первым сигналом, что такой вид заработка на квартирах стал невыгоден, поэтому доля инвестиционных покупок будет неуклонно снижаться.
Ожидаемые подвижки
Земельные участки, за которые в сентябре-октябре просили 370-380 тысяч за сотку, уже заметно подешевели.
Однако в целом загородная недвижимость переживает очередной виток подорожания, потому что в ее сторону идет отток спроса в связи с подорожанием квартир и студий.
Пока «потолок» цен частных домов и жилых дач еще не достигнут, поэтому предпосылок для удешевления объектов не наблюдается.
Ситуацию с квартирами и студиями труднее предсказать. Уменьшение денежного потока за счет частных инвесторов уже отражается на объемах проданных квартир. Это сделает дальнейший рост невозможным, потому что цена уже достигла предела покупательской возможности.
Это новость – хорошая для тех, кто все еще хочет купить квартиру, потому что велик шанс фиксации стоимости квадратного метра на определенном уровне. Предполагается, что цены зафиксируются на уровне чуть выше 100 тысяч за квадратный метр. Возможна небольшая коррекция, но ниже этого ценник все равно не упадет в ближайшем будущем.
Около 90 тысяч за «квадрат» можно будет увидеть только в акционных предложениях и то не от каждого застройщика.
Доступность Краснодара падает
Можно сделать вывод, что доступность Краснодара снижается с каждым годом. Если раньше, продав недвижимость в Сибири или на Урале, можно было приобрести в краевой столице что-то равноценное или даже лучше, то сейчас Краснодар все больше становится городом, реальным для переезда далеко не каждому.
Также стоит учитывать, что потенциал инвестиционного развития был обусловлен объемом строящихся ЖК, что совпало с пиком спроса и было опосредованно с ним связано.
Сейчас многое зависит от возможностей застройщиков работать в том же темпе.
Однако невелик шанс, что скорость строительства постоянно будет находиться на одном уровне, ведь выделение территории для комплексного развития и многоэтажной застройки – не самый быстрый и простой процесс.
Реальные цены на недвижимость в Сочи 2022г
Доски объявлений и различные сайты по продаже недвижимости пестрят тысячами объявлений со «сладкими» ценами на недвижимость в Сочи у моря. Но хочу многих огорчить – до 90% объявлений на самых популярных досках объявлений это самые настоящие фейки и не отражают реальной цены на недвижимость в Сочи.
Фейковые объявления подаются для того, чтобы поймать звонок от клиента, а далее уже, как говорится, дело техники. Более того, заниженная цена на квадратные метры это огромный риск распрощаться и с деньгами, и с недвижимостью.
Это касается не только жилой недвижимости, но и земельных участков, частных домов и коттеджей, например такое объявление о продаже дома, а также и коммерческой недвижимости. В статье указаны цены на середину января 2022 года.
Реальные цены на квартиры и апартаменты в Сочи
Купить квартиру в Сочи может себе позволить не каждый. Цены на сегодняшний день достигли своих максимальных значений и с 2020 года рост в некоторых локациях составил 200 – 300%.
Город растет и развивается, каждый год бьются рекорды по посещаемости туристами, строятся новые курорты, дорожные развязки, развивается сфера услуг, а вслед за этими факторами бешеными темпами растет и цена на недвижимость Сочи.
Ниже мы приведем средние цены на квартиры и апартаменты в Сочи по районам и ключевым локациям за один квадратный метр.
- Адлерский район:
- Первая береговая линия – от 300 000 р/м2 до 900 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 235 000 р/м2 до 550 000 р/м2
- Более 3х километров от моря – от 120 000 р/м2 до 350 000 р/м2
- Федеральная территория Сириус:
- Первая береговая линия – от 750 000 р/м2 до 2 000 000 р/м2
- Остальная часть федеральной территории – от 250 000 р/м2 до 700 000 р/м2
- Красная поляна:
- Поселок Красная поляна – от 250 000 р/м2 до 450 000 р/м2
- Эсто–Садок – от 450 000 р/м2 до 1 000 000 р/м2
- Хостинский район:
- Первая береговая линия – от 330 00 р/м2 до 1 000 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 180 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- Центральный район:
- Первая береговая линия – от 400 000 р/м2 до 1 500 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 180 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- Более 3х километров от моря – от 100 000 р/м2 до 350 000 р/м2
- Лазаревский район:
- Первая береговая линия – от 260 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 135 000 р/м2 до 350 000 р/м2
- По клику откроется изображение в полном разрешении в новой вкладке
Реальные цены на дома и коттеджи в Сочи
Покупка дома в Сочи также осложняется искаженным пониманием цен, как и в случае с квартирами. Дома существенно разнятся по стоимости, так как в данном сегменте имеет большое значение год постройки, качество ремонта, площадь участка, локация и даже качество отделки фасада.
Два одинаковых по площади дома, стоящих рядом, с одинаковой площадью участков и даже с внутренней отделкой могут разниться в стоимости в десятки миллионов рублей.
В данном случае вывести средние значения крайне сложно! Здесь мы сможем дать лишь общую картину, где ОТ – это минимальная стоимость, ДО – максимальные значения на текущую дату.
- Адлерский район:
- Первая береговая линия – от 350 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 83 000 р/м2 до 350 000 р/м2
- Более 3х километров от моря – от 80 000 р/м2 до 250 000 р/м2
- Федеральная территория Сириус:
- Первая береговая линия – от 350 000 р/м2 до 2 000 000 р/м2
- Остальная часть федеральной территории – от 350 000 р/м2 до 750 000 р/м2
- Красная поляна:
- Поселок Красная поляна – от 230 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- Эсто–Садок – от 350 000 р/м2 до 700 000 р/м2
- Хостинский район:
- Первая береговая линия – от 350 000 р/м2 до 600 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 120 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- Центральный район:
- Первая береговая линия – от 350 000 р/м2 до 1 500 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 220 000 р/м2 до 500 000 р/м2
- Более 3х километров от моря – от 80 000 р/м2 до 250 000 р/м2
- Лазаревский район:
- Первая береговая линия – от 165 000 р/м2 до 380 000 р/м2
- От 1 до 3х километров от моря – от 80 000 р/м2 до 350 000 р/м2
- По клику откроется изображение в полном разрешении в новой вкладке
Реальные цены на земельные участки в Сочи
Найти хороший участок для строительства дома в Сочи весьма трудная задача! Во-первых, большинство участков уже давно раскуплено под строительные инвестиционные проекты.
Во-вторых, существуют масса геологических нюансов, не знание которых может привести к тому, что вы вообще ничего не сможете построить на данном участке земли, так как сам грунт или подземные воды не позволят этого сделать.
Также стоит учитывать близость к бывшим свалкам, аэропорту, возможность получение разрешений для подводки электричества и воды и многое многое другое.
Зачастую ценник может быть вполне заниженным, если посмотреть на общую картину рынка, так как это обычно делается в большинстве регионов России, но в Сочи, такая схема практически не работает. Однозначно, с таким участком что-то не то и у него есть какие-то проблемы – разрешимые, если повезет, или нет!
- Цены с участками, в отличие от домов вполне ясны и имеют вполне четкие границы по районам и удаленности от моря.
- Адлерский район:
- Первая береговая линия – от 5 000 000 рублей за сотку
- От 1 до 3х километров от моря – от 2 000 000 рублей за сотку
- Более 3х километров от моря – от 950 000 рублей за сотку
- Федеральная территория Сириус:
- Первая береговая линия – от 8 000 000 рублей за сотку
- Остальная часть федеральной территории – от 6 000 000 рублей за сотку
- Красная поляна:
- Поселок Красная поляна – от 5 000 000 рублей за сотку
- Эсто–Садок – от 8 000 000 рублей за сотку
- Хостинский район:
- Первая береговая линия – от 3 000 000 рублей за сотку
- От 1 до 3х километров от моря – от 850 000 рублей за сотку
- Центральный район:
- Первая береговая линия – от 9 000 000 рублей за сотку
- От 1 до 3х километров от моря – от 1 200 000 рублей за сотку
- Более 3х километров от моря – от 800 000 рублей за сотку
Лазаревский район:
- Первая береговая линия – от 2 000 000 до 5 000 000 рублей за сотку
- От 1 до 3х километров от моря – от 700 000 рублей за сотку
- По клику откроется изображение в полном разрешении в новой вкладке
Назад в блог
В сочи спрогнозировали снижение цен на жилье в 2022 году, однако город по-прежнему называют «для богатых»
Важное за деньНовостиОбщество
Городом, в котором цены на недвижимость показали рекордный рост в 2021 году, стал Сочи. Квартиры подорожали здесь в среднем на 75%, дома — на 25%, земля — на 70%, коммерция — на 60%.
Стоимость квадратного метра в элитном сегменте недвижимости Сочи сегодня достигает 1 млн рублей. Не каждый город может похвастаться такими ценниками.
В чём причина такой динамики и как ситуация на рынке будет развиваться далее, рассказал Игорь Чернядьев, председатель Комиссии по этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов ассоциации риэлторов НП «РГР Южный Урал», эксперт Органа сертификации.
Ситуация с ростом цен в Сочи вызвана несколькими факторам одновременно. Это и программы господдержки, и пандемия с закрытыми границами, и подорожание строительных материалов. Но основным катализатором роста цен стал мораторий на строительство.
Сейчас 90% покупателей сочинской недвижимости приходится на иногородних. В инвестиционных целях приобретают, в основном, жители Москвы и Санкт-Петербурга.
Для них цена сочинской недвижимости не кажется такой пугающей, плюс в большинстве своем это люди, которые активно зарабатывали деньги на инвестициях в столичную недвижимость.
Возможно, когда границы с другими странами будут окончательно открыты, спрос станет не таким активным. Но главное, все уверены: город будет активно развиваться.
Покупатели «в статусе и с достатком» владеют информацией о будущем города-курорта, знают политические и экономические прогнозы и вкладывают деньги в российский будущий Монте-Карло.
Часть масштабных проектов уже реализуется, часть планируется.
К ним относится строительство новой трассы Джубга – Сочи, второй дороги в Красную Поляну, реконструкция центральной набережной, строительство нового горнолыжного курорта, сети яхтенных марин, и, конечно, развитие федерального «Сириуса».
Со временем Сочи станет городом для богатых. Более-менее доступное жильё можно будет искать на побережье от Дагомыса до Крыма.
chel.dk.ru
Рейтинг регионов по стоимости жилья в 2022 году: цена 1 квадратного метра жилья по регионам России
Минстрой опубликовал показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2022 года. Самое дешевое жилье оказалось в Республике Ингушетия, а самое дорогое – не в Москве, а в Санкт-Петербурге.
Для чего нужны нормы стоимости жилья?
Нормативные показатели применяются органами власти при расчете размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья, а также при переселении людей из аварийного жилья.
«Эти значения не влияют на показатели, формирующие стоимость жилья на рынке», – отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.
Норматив стоимости 1 кв. м, рассчитываемый Минстроем, — это ни в коем случае не цена, которая устанавливает единую стоимость жилья на рынке. Рынок регулирует себя самостоятельно.
« По данному нормативу происходит выкуп жилья для социальных нужд у застройщиков, работающих на территории конкретного региона», — уточняет вице-президент Национального объединения строителей («Нострой») Антон Мороз.
По ним можно лишь косвенно судить о соотношении цен на жилье в различных регионах.
Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в целом по России на первое полугодие 2022 года устанавливается в размере 69 261 рубль.
Показатели средней рыночной стоимости квадратного метра по регионам представлены в рейтинговых таблицах ниже.
В 2022 году нормативы рассчитали по новой методике
«Надо отметить, что впервые указанные показатели рассчитывались уже по новой Методике, утвержденной Минстроем России, учитывающей только статистические данные по первичному и вторичному рынкам недвижимости», — говорит экономический обозреватель Top-RF.ru Ирина Никитина.
Новая методика призвана обеспечить соответствие нормативной и рыночной цены квадратного метра.
«По новым расчетам мы получили показатели, максимально приближенные к рыночным. Это позволит наиболее точно отражать стоимость при расчете размеров соцвыплат для приобретения и строительства жилья, а, значит, сделает этот механизм поддержки граждан более точным и справедливым», – отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Чем был плох прежний метод?
По ранее действующей методике при расчете средней рыночной стоимости одного кв. метра общей площади жилого помещения по регионам России учитывали целый ряд показателей.
«Многообразие и разнородность критериев расчета в предыдущей методике в некоторых случаях могла приводить к разрыву между устанавливаемыми показателями и индикаторами рынка», – отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
При текущей оценке фактическая рыночная стоимость становится во главу угла, позволяя учитывать актуальную динамику развития рынка.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году
В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала изданию Life.ru ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
По ее словам, в столице жилье может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.
Новостройки
Коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин в 2022 году ожидает роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%.
«Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается. Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жесткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства», — считает Дмитрий Пичугин.
Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к «сбалансированной норме» в 10–15%, согласен коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Вторичный рынок
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона.
«Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости. В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй», — пояснил Алексей Кричевский.
Цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка, считает управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.
Рейтинг регионов России по средней стоимости жилья — 2022
(Установленные Минстроем РФ показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ на I квартал 2022 года, в рублях)
Центральный федеральный округ
- Москва – 152 059;
- Московская обл. –108 488;
- Тульская обл. –72 018;
- Ярославская обл. – 66 610;
- Белгородская обл. – 63 940;
- Воронежская обл. – 63 073;
- Рязанская обл. – 61 378;
- Тверская обл. – 61 058;
- Курская обл. – 59 964;
- Калужская обл. – 59 129;
- Орловская обл. – 57 048;
- Липецкая обл. – 56 892;
- Владимирская обл. – 55 376;
- Костромская обл. – 53 811;
- Ивановская обл. – 48 145;
- Смоленская обл. – 47 463;
- Тамбовская обл. – 45 435;
- Брянская обл. – 44 178.
Северо-Западный федеральный округ
- Санкт-Петербург – 162 963;
- Ленинградская обл. – 86 080;
- Архангельская обл. – 81 055;
- Калининградская обл. – 76 301;
- Ненецкий авт. округ – 73 256;
- Мурманская обл. – 64 861;
- Респ. Карелия – 61 887;
- Респ. Коми – 58 645;
- Вологодская обл. – 53 108;
- Новгородская обл. – 49 293;
- Псковская обл. – 46 950.
Южный федеральный округ
- Севастополь – 91 274;
- Респ. Крым – 82 734;
- Краснодарский край – 81 587;
- Респ. Адыгея – 73 594;
- Ростовская обл. – 62 774;
- Астраханская обл. – 62 030;
- Волгоградская обл. – 52 371;
- Респ. Калмыкия – 45 682.
- Северо-Кавказский федеральный округ
- Чеченская Респ. – 51 302;
- Карачаево-Черкесская Респ. – 48 269;
- Респ. Дагестан – 46 708;
- Кабардино-Балкарская Респ. – 46 107;
- Ставропольский край – 45 285;
- Респ. Северная Осетия Алания – 45 016;
- Респ. Ингушетия – 42 184.
Приволжский федеральный округ
- Респ. Татарстан – 96 108;
- Нижегородская обл. – 88 852;
- Респ. Башкортостан – 72 565;
- Пермский край – 67 661;
- Удмуртская Респ. – 61 235;
- Самарская обл. – 58 422;
- Пензенская обл. – 57 443;
- Чувашская Респ. – 55 691;
- Ульяновская обл. – 55 570;
- Кировская обл. – 54 328;
- Респ. Марий Эл – 47 967;
- Саратовская обл. – 47 087;
- Респ. Мордовия – 46 394;
- Оренбургская обл. – 42 370.
Уральский федеральный округ
- Свердловская обл. – 83 394;
- Ямало-Ненецкий авт. округ – 77 768;
- Ханты-Мансийский авт. округ Югра – 74 545;
- Тюменская обл. – 71 264;
- Челябинская обл. – 50 289;
- Курганская обл. – 44 400.
Сибирский федеральный округ
- Респ. Тыва – 95 636;
- Иркутская обл. – 80 910;
- Красноярский край – 72 277;
- Томская обл. – 69 660;
- Новосибирская обл. – 68 319;
- Респ. Алтай – 66 437;
- Алтайский край – 62 834;
- Омская обл. – 60 328;
- Кемеровская обл. – 57 926;
- Респ. Хакасия – 57 055.
Дальневосточный федеральный округ
- Сахалинская обл. – 116 554;
- Приморский край – 116 409;
- Хабаровский край – 106 887;
- Респ. Саха (Якутия) – 106 441;
- Амурская обл. – 100 955;
- Еврейская авт. обл. – 97 737;
- Чукотский авт. округ – 97 737;
- Магаданская обл. – 95 747;
- Забайкальский край – 86 101;
- Камчатский край – 80 171;
- Респ. Бурятия – 70 368.
- Источник данных: Приказ Минстроя от 17 декабря 2021 года №955/пр.
- ***************************************
- Подробнее ➤
- Обложка публикации: https://pixabay.com/ru/photos/недвижимость-домовладение-6688945/
«Пока летела в Сочи, квартира подорожала на два миллиона». Как главный курорт страны превращается в «гетто для лохов»
А Елена Антонова из Иркутска познала все прелести незаконного жилья, хорошо, что закончилось всё благополучно. Более 7 лет назад они с мужем решили вложить деньги в строительство квартиры в Сочи. Через интернет нашли застройщика, отправили ему необходимую сумму и стали ждать.
— Мы не знали город вообще, документы нам какие-то предоставили, заключили договор купли-продажи.
Выбрали Лысую Гору, мы тогда не знали, что там садовые товарищества и все дома строились без разрешений и сдавались по суду.
Когда об этом узнали, то стали переживать, просили сочинских знакомых посмотреть, строится там вообще что-то. На нас смотрели как на дураков, кто же так просто деньги отдает, — рассказала Елена.
Как ни странно, Антоновым повезло, дом достроили и выдали документы с их долей.
Когда они приехали в свою квартиру, ужаснулись — Лысая Гора оказалась действительно горой, залитой бетоном, куда не ходил общественный транспорт, а вместо садовых домов друг на друге стояли многоквартирники.
Утром с горы на работу добираться еще ничего, а вечером в гору да по проезжей части, тротуары в садоводстве не предусмотрены, вспоминает Елена.
— Машины слепят, куда наступаешь, не видишь. Ужасное место. Но мы были в эйфории, что квартира наша достроилась, что мы в Сочи, вложили-то всего 700 тысяч рублей. Лето жили нормально, но с наступлением зимы начался ад. У нас постоянно отключали электроэнергию, мы мерзли, потому что грелись электричеством, — рассказала Елена Антонова.
Так они прожили две зимы, на исходе последней приняли решение продать квартиру и вернуться домой. В это время в соседнем самострое случился пожар, весь квартал отключили от электричества и так больше и не включили, потому что подключение было незаконным. Жители купили генераторы, так они и тарахтели день и ночь.
— Мы быстро продали квартиру за 2 миллиона 500 тысяч рублей приезжим из Якутии, в принципе, ничего не скрывали, но они были в эйфории и им всё понравилось. За эти деньги мы купили хорошую квартиру на родине и теперь с ужасом вспоминаем Лысую Гору, гетто для таких лохов, как мы, — заключила Елена.
Кроме Лысой Горы в Сочи масса мест, где на землях ИЖС и садоводства строятся многоквартирные дома. Одно из них — улица Бакинская в Адлерском районе. Канализации там не было никогда, зато всегда был оползень. В апреле 2011 года он сошел на Бакинскую, в результате было разрушено около десятка частных домов, уничтожены приусадебные участки и проезжая часть.
Оползень на улицах Бакинской, Миндальной и Ворошиловградской выявили в 60-х годах XX века, до начала олимпийского строительства он не давал о себе знать, рассказали жители Бакинской. Тогда выше их домов организовали свалку грунта и железобетонных конструкций, и тем самым оползень активизировался.
Сейчас выше их домов построен целый микрорайон, в законности этой стройки местные жители сомневаются.