Залоговая недвижимость в Испании от банков: как ее можно купить в 2022 году

Михаил Афанасьев, риелтор из Валенсии,  консультирует: 

Испания остается популярной страной для отдыха, проживания и инвестирования в недвижимость в Испании по многим причинам.  И если Вы намерены купить недорогую недвижимость в Испании, то рекомендуем обратить внимание на квартиры и дома, которые выставлены на продажу на банковских сайтах.  Ее часто называют — залоговая недвижимость банков. 

Известно, что многие застройщики и частные покупатели в период кризиса не смогли выплатить ипотеку и стали банкротами.

И как результат, банки взыскали недвижимость своих заемщиков, которая была заложена как обеспечение под выданный кредит. Специальные отделы в банках занимаются распродажей залогового имущества.

Банки предлагают все виды недвижимости Испании: как жилой, так и коммерческой. 

В чем преимущества от покупки банковская недвижимость в Испании.

Любой банк заинтересован как можно быстрее освободить свои оборотные средства путем реализации своего залогового имущества. Как правило, залоговая недвижимость банков имеет часто не товарный вид и выставлена на продажу со значительным дисконтом от первоначальной цены. Часто дисконт может составлять 30-40% от ее начальной стоимости. Это означает,  у Вас есть возможность купить квартиру в Испании или дом и получить финансовую выгоду. 

Приятным преимуществом покупки, например, залоговой квартиры является  возможность получения ипотеки в банке — продавце на льготных условиях и под меньший первоначальный взнос в сравнении со сделкой от частного собственника. Банки предоставляют ипотеку до 60% от ее цены.

Ведь банк заинтересован не сколько продать продать недвижимость, которая висит камнем на его балансе, но и заполучить заемщика-клиента.

Все эти факторы и возможности ясно показывают, почему  продажа недвижимости банками в Испании пользуется популярностью среди покупателей. 

ВНИМАНИЕ, АУКЦИОН! 

Продажа недвижимости банками имеет еще одну особенность. Если на покупку одной квартиры поступит несколько заявок, то банк проведет аукцион. Кто больше предложит цену, тот и станет счастливым обладателем квартиры в Испании. 

Безопасно ли покупать недвижимость в Испании от банков?

Вы можете быть абсолютно уверены в безопасности своих инвестиций в банковскую недвижимость. При оформлении сделки будут выполнены все процедуры и формальности как при покупке недвижимости от частного лица.

Ведь служба безопасности банка и юридический отдел скурпулезно проверили данную недвижимость и гарантирует чистоту сделки.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ: 

Начинать нужно с подготовки документов покупателя. Учитывая стабильно высокий спрос на квартиры в Испании у моря, банки предпочитают принимать заявки от покупателей у которых уже есть весь пакет документов. А именно: 

• Сертификат с номером NIE
• открыт счет в испанском банке
• предъявить Сертификат от банка, что есть нужная сумма на счету 
• документы о происхождении денег с переводами от испанского присяжного переводчика — jurado
• справка с места работы с указанием зарплаты

На что следует обратить свое внимание при покупке. 

Из практики, почти вся залоговая недвижимость банков требует ремонта. Передавая квартиру банку, бывший владелец предпочитает унести с собой все что есть в ней ценное.

Имеют место случаи, когда бывшие владельцы квартиры в Испании у моря отдирают даже кафель со стен и пола.

Логично, если покупатель проконсультируется со специалистом о расходах на предстоящий ремонт. 

Что касается коммунальных сетей, то залоговые квартиры отключены от газо-, водо-, и электроснабжения за неуплату. Покупателям следует знать, что в Испании подвод новых коммуникаций может затянуться до 1,5 месяца.

ВАЖНО ЗНАТЬ: 

При продаже залоговой банковской квартиры в Испании все лицевые счета анулированы. Это означает, что никаких долгов по коммунальным платежам и квартплате — Communidad, быть не может. Тоже самое относится и к налогам. 

Из практики, стоимость среднего ремонта квартиры составляет 2 — 5 000 евро, капитального ремонта — 7- 10 000 евро. В эти расценки включены стоимость как работ, так  и материалов.

Если вы желаете купить недорогую недвижимость в Испании у моря и готовы сделать ремонт «под себя», то будете наслаждаться практически новой квартирой, обставленной по своему вкусу. 

УСЛУГИ ПО ПОДГОТОВКЕ ДОКУМЕНТОВ: 

Нерезиденты, физические и юридические лица, имеют право купить недвижимость в Испании любого типа на общих основаниях. Каких либо других разрешений не предусматривается.

Перечень документов и порядок действий: 

• консультирование о порядке и очередности получения документов
• сопровождение клиента по инстанциям: агентство недвижимости,  — нотариус,   — банк,    — полиция.
• получение: номер иностранца — NIE — Número de Identidat de Extranjero
• получение: Сертификат нерезидента — Certificados de No Residente
• получение: Нотариальный Акт о резервирования покупки — Acta de Manifestación Notarial 
• открытие счета в испанском банке
• легализация документов о происхождении денег покупателя.
• подача в банк документов о происхождение денег и получение Сертификата подтверждения 
• получение Сертификата банка о наличии денежных средств на счету
• получение именных банковских чеков на оплату сделки
• заявление и получение  полиса медицинского страхования
• работа переводчиком на всех этапах. 

ВИДЕО: Интервью с испанским нотариусом. Как купить недвижимость в Испании без открытия счета в испанском банке.

       

Вы можете ознакомиться самостоятельно с перечнем объектов, находящихся в залоге у банков,  так и обратиться к нам за бесплатной консультацией.

НАШИ КЛИЕНТЫ ПОЛУЧАЮТ:

• лучшее предложение на рынке недвижимости
• минимальную цену
• сопровождение сделки купли продажи на всех этапах  
• подготовку всех документов Покупателя
• открытие б/счета
• регистрацию квартиру в Реестра собственников 

НАШИ УСЛУГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: 

• поиск квартиры в Валенсии
• подготовка документов для покупателя
• покупка квартиры и сопровождение сделки 
• ипотека в испанском банке
• легализация документов о происхождении денег
• сдача квартиры в аренду
• управление недвижимостью

Стоимость услуги — 5% от стоимости квартиры, но не менее 3 000 евро. Оплата 50% стоимости услуги — на момент обращения, остальная часть — на момент подписания договора резервирования или договора задатка. Сборы, налоги и работа привлеченных специалистов оплачивается отдельно (по необходимости). 

• УСЛУГИ ПО ПЕРЕВОДУ И ЛЕГАЛИЗАЦИИ  ДОКУМЕНТОВ:  
• При зачислении денег на счет испанские банки требуют от клиента предоставить документы о происхождении денег.  
• Перечень и порядок действий следующий:

• анализирую ситуацию клиента и консультирую по видам документов
• анализ присланных копий документов-оснований
• получаю в испанском банке подтверждение / гарантии того, что ваши документы соответствуют требованиям банка
• перевод и легализация документов у испанского присяжного переводчика
• предоставление переводов в банк
• получение Сертификата банка об открытии счета и легальности происхождения денежных средств (после открытия счета)

Работа испанского присяжного переводчика оплачивается отдельно и зависит от объема поданных документов. Например, Свидетельство о браке, о рождении —  от € 45, Договор купли-продажи — от € 70-75 за страницу.  

1. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ: 
2. ВИДЕО: Как купить квартиру квартиру в Испании от банков.                   
3.         

ВИДЕО: Особенности испанской квартиры в Испании. Все о ремонте. 

       

ВИДЕО: Как купить квартиру в Испании недорого. Отзывы клиентов. 

•        
• CТАТЬИ И СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ  >>>> 
• БЛОГ В ИНСТАГРАМ  >>>>
• ВИДЕО В  ЮТУБ    >>>>
•   НОВОСТИ В TЕЛЕГРАМ  >>>>
•   ЧАТ В  ТЕЛЕГРАМ  >>>>
• Консультация наших специалистов сэкономит Ваше время и деньги.
• Вам лишь остается нам позвонить или оформить заявку:  
•     +34 (632) 99-75-14    
•   Morpheusdn
•  domoproekt2014@gmail.com
•                  

Как приобрести недвижимости в Испании со скидками

О «банковской» или «залоговой» недвижимости в Испании знают все или почти все. Объекты, изъятые у неплательщиков ипотеки, банки продают с хорошими скидками – и это привлекает. Но покупка отчужденного жилья – не единственный способ стать собственником виллы или квартиры по выгодной цене.

В этом материале – рассказ о еще одной, пока не такой раскрученной среди россиян схеме: покупка у банка с дисконтом долгов собственника недвижимости по кредиту. Пошаговая инструкция.
За годы кризиса, который в Испании длится с 2008 года, в стране появились сотни тысяч должников по ипотечным кредитам. Это люди или компании, которые в «тучные» годы приобрели с помощью заемных средств недвижимость, но из-за рецессии так и не смогли рассчитаться с кредитором. Многие долговые объекты перешли в собственность к банкам, которые, в свою очередь, выставили их на продажу.  Однако надо понимать, что такой вариант развития событий для банка не идеальный. Торговля недвижимостью для него – непрофильное занятие. К тому же, в сложившейся ситуации, когда рынок завален вакантными объектами, – оно может быть еще и невыгодным. Недвижимость может ждать своего покупателя годами, а банк все это время будет вынужден платить налоги и коммунальные платежи. В итоге не факт, что он сможет вернуть потраченные деньги. Именно поэтому многие банки стремятся не переписать на себя права собственности на недвижимость, а уступить инвестору долги предыдущего владельца и сразу получить «живые» деньги.

Процесс покупки долга состоит из нескольких этапов:

Испанские банки выставляют на продажу долги собственников недвижимости по кредиту. Инвестор (человек, например из России, желающий приобрести объект по цене намного ниже рыночной или, как минимум, увеличить вложенные деньги) изучает имеющиеся предложения. Обсуждает с партнером (агентство недвижимости, которое специализируется на таких сделках) условия конкретной покупки. Заключает договор с банком на покупку долга владельца недвижимости. Ждет объявления даты публичного аукциона, на котором  объект будет выставлен на торги. После аукциона инвестор либо получает назад вложенные средства вместе с прибылью (стартовая цена недвижимости на аукционе назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов), либо становится собственником недвижимости по выгодной стоимости (если на аукционе покупатель не найдется). Рассмотрим каждый этап подробнее…
Этап первый: поиск информации и анализ предложений Общей базы, где были бы собраны все объекты недвижимости в Испании, которые продаются по такой схеме – покупка долга, – нет. Находясь в России, самостоятельно отследить такие варианты сложно. Самый простой путь для инвестора – найти в Испании партнера, агентство недвижимости, которое занимается данной деятельностью, собирает информацию у банков и предоставляет покупателям актуальные предложения. По этой схеме продаются все виды объектов, от студий до отелей, во всех регионах страны, от маленьких курортных поселков до столицы и других мегаполисов.

Alegria Properties S.L.: «Никаких ограничений по стоимости объектов, долги на которые банк хочет продать инвестору, нет. Это могут быть небольшие квартиры за €50 тыс. или многоэтажные здания ценой €25 млн. Например, сейчас мы имеем два апартамента на Коста-дель-Соль, две виллы в Марбелье, одну виллу в Эстепоне, два многоэтажных здания в центре Мадрида.

Что выгоднее покупать? Это зависит от целей и объема средств инвестора. Если стоит задача найти недвижимость для себя, надо выбирать объект, который с солидной вероятностью не будет продан на торгах и останется у инвестора. Если же цель заработать и избавиться от недвижимости, надо подбирать вариант, который точно уйдет на аукционе».

Этап второй: обсуждение условий конкретной сделки Представим такую ситуацию. Собственник недвижимости не платит по кредиту на протяжении многих месяцев. Банк понимает, что от владельца денег он не получит, а терять, скажем, €250 тыс., которые должник не доплатил, совсем не хочется. Заниматься переводом недвижимости в собственные активы – не лучший вариант. Чтобы получить деньги сейчас, можно попробовать продать этот долг. Однако как заинтересовать инвестора? Ответ — дисконтом. Банк предлагает перекупить долг не за €250 тыс., а за €200 тыс. или даже дешевле. Можно ли на этом этапе торговаться с банком и выбивать у него большую скидку? Как правило, это за вас делает испанский партнер.

Alegria Properties S.L.: «Наш партнер в Мадриде уже четыре года работает исключительно в этой сфере, выбирает наиболее ликвидные объекты и сам проводит переговоры с банком. Соответственно, клиент получает готовый продукт, с которым можно сразу работать.

Предложение составляется так, чтобы с учетом  дисконта и  последующего роста долга инвестор в случае покупки  недвижимости на торгах получил прибыль в размере до 100% от вложенного капитала.

Конечно, это не всегда возможно, но если прогнозируемая прибыль не превышает 50%, мы не берем на реализацию такие объекты».

Главное условие для инвестора – внесение всей суммы долга сразу. Именно единовременная оплата позволяет претендовать на внушительную скидку.

(!) Также инвестор должен четко понимать, что пока недвижимость не поменяла собственника, осмотр или оценка объекта изнутри по закону невозможна.

Alegria Properties S.L.: «У нас есть фотографии квартиры или дома, свежие официальные документы о недвижимости, возможность подойти к объекту снаружи и оценить его состояние и окружающую обстановку. Таким образом, риск покупки «кота в мешке» невелик. Юридические и правовые аспекты этой сделки регламентированы законом и опасности для инвестора не представляют».

Этап третий: заключение договора на покупку долга владельца Инвестор принимает решение о покупке долга. Далее его ждет простая процедура, состоящая из двух этапов. Первый – подписание договора с банком. Второй – внесение изменений в документ о собственности в раздел обременений – в качестве кредитодателя вместо банка записывается инвестор. Причем, собственник недвижимости остается должен новому кредитору столько же, сколько был должен банку (в нашем примере, €250 тыс.), несмотря на то, что инвестор заплатил меньше (€200 тыс.). Именно это нотариально зарегистрированное обременение и является гарантией для инвестора, который может сразу оценить свою минимальную прибыль.

Alegria Properties S.L.: «Подписание договора происходит у нотариуса так же, как оформление сделки купли-продажи любого другого объекта. Инвестор должен иметь средства, лучше всего на собственном счету в испанском банке. Оплата в Испании, как правило, производится в присутствии нотариуса в момент подписания договора посредством выставленного накануне банковского чека».

Эта сделка, как и любая другая с участием нотариуса, занимает один-два часа. Если инвестор заранее дал адвокату доверенность, его личное присутствие не обязательно. В момент подписания договора дополнительно оплачиваются услуги нотариуса, регистрация, а также налог на передачу прав собственности в размере 1% от цены недвижимости. Другие налоги на этом этапе не платятся. Если после аукциона недвижимость останется во владении инвестора, он должен будет внести все налоги, как при обычной покупке объекта.

Alegria Properties S.L.: «Комиссионные риэлтора при такой сделке оплачивает инвестор, и они во многом зависят от цены предлагаемого объекта. В любом случае, этот гонорар включен в ту цену, которая называется инвестору, а не приплюсовывается к ней».

Этап четвертый: подготовка публичного аукциона Сразу после выкупа долга и оформления инвестора в качестве кредитодателя начинается подготовка публичного аукциона. В Испании, как и в любой другой стране, суды не привыкли торопиться. Поэтому этот процесс может занять от шести месяцев до года. Все это время нарастает пеня (на тех же условиях, которые были прописаны в договоре об ипотеке) и сумма, которую предыдущий владелец должен инвестору.

Alegria Properties S.L.: «В среднем, на подготовку аукциона уходит около восьми месяцев. На суд никто повлиять не может, разве что в сторону противоположную от желаемой».

При подаче в суд на должника инвестору необходимо оплатить судебный сбор, который зависит от размера долга. Перед аукционом необходимо произвести оценку стоимости объекта, которую также оплачивает инвестор (в зависимости от объекта — от €300 до €500). Также необходимо оплатить 0,5% от стоимости долга для регистрации обременения в реестре недвижимости. Пока идет разбирательство, прежний владелец продолжает нести ответственность за недвижимость, т.е. оплачивает все налоги и коммунальные услуги. Теоретически за время подготовки аукциона он может «наскрести» денег и расплатиться с долгами.

Alegria Properties S.L.: «Для этого собственник должен будет оплатить весь свой долг банку и все набежавшие пени. Если он в состоянии это сделать, инвестор получит свой возросший капитал значительно раньше, не дожидаясь аукциона. Однако, на практике, такое почти никогда не случается».

Этап пятый: проведение аукциона и переход прав собственности Определяется дата проведения аукциона, и объект выставляется на торги. Минимальная цена назначается из учета долга, набежавших процентов, издержек и прочих побочных расходов. Аукцион проходит в одном из залов суда. Участвовать в нем могут все, кто внесет определенный залог, демонстрирующий серьезность намерений. Инвестор также может принять участие в торгах, если хочет во что бы то ни стало оставить объект за собой. Если же он ориентирован в первую очередь на получение прибыли, то участие в аукционе в качестве зрителя – по желанию.

Alegria Properties S.L.: «Например, сейчас мы имеем на продажу виллу в Марбелье, которая оценена независимой компанией в €1 490 000. Инвестор может выкупить долги владельца перед банком за €560 000.

На торги вилла будет выставлена за €800 000 (стартовая цена, которая учитывает все издержки). Таким образом, если вилла будет продана, то прибыль инвестора составит €240 000.

В данном случае прибыль не самая высокая, зато практически гарантированная, так как в этом месте (первая линия гольф-поля, виды на море и 2 км от него) подобные виллы стоят в районе €2 000 000».

Возможно, что на аукционе недвижимость так и не найдет нового владельца (на практике, такое часто случается). В этом случае происходит переоформление прав собственности на инвестора, как при обычной сделке купли-продажи объекта вторичного рынка, и оплачиваются все соответствующие налоги. Они составляют 8% при цене объекта до €400 000, 9% при цене €400 000-700 000,  а если выше этого — 10% от стоимости недвижимости.

(!) Инвестору стоит учитывать: объект может перейти к нему в собственность вместе с долгами за коммунальные услуги, если предыдущий владелец их не оплачивал.

Однако сумма непредвиденных расходов не должна быть слишком большой — только то, что набежало за время подготовки аукциона.

Потому что перед заключением договора с банком можно его обязать предоставить отчет по долгам за недвижимость.

Встает вопрос: а может ли предыдущий владелец отказаться выезжать из «долгового» дома?

Alegria Properties S.L.: «Мы берем на реализацию только «вторые» дома. Т.е. собственник имеет недвижимость, где он живет постоянно, а процедура отчуждения касается его «дачи». Конечно, конфликт исключить нельзя, но он решается в рамках закона гораздо проще, чем выселение «на улицу».

Итого Покупка у банка долга владельца недвижимости может быть интересна инвестору, который: 1. Хочет приобрести ликвидный объект по цене, невозможной на «нормальном» рынке. 2. Готов ждать прироста капитала или перехода прав собственности в течение года. 3. Располагает необходимой суммой на основной взнос, судебные и другие издержки, не нуждается в кредитах или рассрочках.  Автор Анастасия Фалей Фото Илья Огородников
 
 Источник  prian

Как правильно купить недвижимость от банка в Испании

Особенность испанского рынка недвижимости состоит в наличии особого сегмента, контролируемого местными финансовыми учреждениями. Это конфискованные и залоговые недвижимые объекты, которые были изъяты у неплательщиков в качестве возврата долга. Приобретение такого жилья считается наиболее выгодным вложением денежных средств. Как купить недвижимость от банка в Испании, рассмотрим ниже.

Что такое испанская залоговая недвижимость

Как было сказано выше, недвижимость от банка – это залоговые объекты, изъятые у должников по кредитам для покрытия долговых обязательств.

Откуда же взялся такой сегмент на рынке? Дело в том, что в докризисные времена строительный сектор в стране развивался бурными темпами.

Испанское жилье пользовалось спросом, ежедневно заключалось большое количество сделок по купле-продаже, оформлялось множество ипотечных займов.

Волны кризиса, накрывшие Евросоюз, привели к обрушению финансовых рынков, увеличению числа безработных граждан, что означало рост числа неплательщиков по кредитам.

В качестве компенсации за понесенные убытки банки начали изымать объекты залога у заемщиков и продавать их по сниженной стоимости.

Так как должников было немало, количество изъятых объектов способствовало созданию целого сегмента рынка.

В настоящее время на продажу выставляются не только квартиры вторичного рынка, но и новые апартаменты, поскольку многие кредиты оформлялись под строящиеся жилые комплексы.

Большинство испанских банков уже имеют в штатном расписании собственный риелторский отдел, который занимается продажей изъятого имущества.

Детально изучить процедуру приобретения жилья в этой стране и не только у банков поможет статья “Купить недвижимость в Испании”.

Преимущества и недостатки залоговой недвижимости в Испании

Прежде чем приобрести залоговую недвижимость, следует взвесить все плюсы и минусы такой сделки. Отметим преимущества такой покупки:

• Пониженная стоимость объектов. Такая недвижимость реализуется со скидкой 30-40 % от первоначальной цены. Иногда скидка достигает 80%.
• Финансирование большинством банков приобретения залоговой недвижимости, то есть оформление ипотечного кредита покупателю. За счет этого финансовое учреждение не только реализует арестованные квартиры, но и обеспечивает полный возврат средств в случае неуплаты, так как стоимость такого жилья существенно возрастет через несколько лет.
• Возможность торга. Несмотря на то что продавцом выступает кредитная организация, торг за снижение стоимости никто не отменял. Возникает возможность приобретения жилья недорого, даже с учетом необходимости проведения ремонта. Как правило, первоначальные цены, которые публикуются, несколько выше тех, по которым банк готов реализовать имущество.

Важно знать и о недостатках такого приобретения. Оценка существующих минусов позволит определиться, стоит ли вообще связываться с банковской недвижимостью. К отрицательным моментам сделки можно отнести следующие:

• Почти вся банковская недвижимость требует ремонта, чаще всего капитальной отделки. Это является одной из причин пониженной стоимости жилья.
• Нередко стопроцентное финансирование покупки со стороны банка означает повышение ставки по займу.
• Продавая недвижимость в ипотеку, банк готов к сделке только при условии, что клиент оформит кредит в его стенах, хотя условия в другой кредитной организации могут быть выгоднее.
• За существующие задолженности по коммунальным платежам придется отвечать новому владельцу. При изъятии предмета залога все лицевые счета должны быть аннулированы, но на практике так происходит не всегда.
• Возможность покупки недвижимости только с сохранением ее юридического статуса. Например, если это квартира, использовать ее можно только в качестве жилого помещения. Для того чтобы не попасть впросак, во время сделки следует внимательно изучить условия договора купли-продажи.

На что необходимо обратить внимание

Перед приобретением у банка квартиры рекомендуется выяснить:

• Соответствует ли техническое состояние помещения государственным стандартам.
• Существует ли задолженность по коммунальным платежам.
• Качество предоставляемых коммунальных услуг, существующие проблемы с водоснабжением, электроэнергией и т. д.
• Не вступал ли предыдущий хозяин в споры относительно реконструкции или перепланировки жилья. Если такие споры имели место, следует уточнить, завершены ли они, в чью пользу. Дело в том, что при покупке жилой площади новому собственнику придется разбираться со всеми имеющимися разногласиями с государственными органами.

Где приобрести залоговую недвижимость

Для поиска залоговой недвижимости можно воспользоваться несколькими способами. Прежде всего следует обратиться в риелтерское агентство напрямую или зайти на его сайт.

Однако, помимо порталов агентств в Испании, существуют ресурсы, где привязки к конкретной конторе по торговле недвижимости нет. На них представлены объекты от столичных квартир до домов на острове Гран-Канария.

Также там размещены объявления от частных лиц.

Из числа популярных площадок можно выделить:

• www.idealista.com – здесь самое большое количество предложений;
• www.fotocasa.es – это второй по популярности сайт для поиска недвижимости;
• www.habitaclia.com – пользуется спросом у каталонцев, так как большинство представленных объявлений из Барселоны, Жироны и Таррагоны.

Однако банковскую недвижимость удастся найти не везде. Для просмотра всех предложений финансовых учреждений следует обратиться на сайты банков. Вот некоторые из них:

Также можно обратиться в отделение банка, где удастся получить консультацию по имеющимся на рынке залоговым недвижимым объектам.

Порядок действий при приобретении залоговой недвижимости

Процедура покупки залоговой недвижимости в Испании состоит из следующих этапов:

1. Поиск подходящего объекта.
2. Открытие расчетного счета в банке.
3. Резервация выбранной квартиры. Так как объект необходимо снять с продажи, чтобы он не рассматривался другими покупателями, следует внести залог в размере 5-10 % от стоимости жилья. Эта сумма не возвращается при решении отменить сделку.
4. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже. Договор служит гарантией того, что сделка состоится в рамках достигнутых договоренностей.
5. Получение N.I.E. – идентификационного номера иностранца. Без него невозможна ни одна сделка в Испании. Он требуется не только, чтобы купить квартиру, но и для приобретения транспортного средства. Получить номер можно в отделении полиции по месту покупки имущества. Заявление на присвоение N.I.E подается лично, а получить документ может и доверенное лицо. Если заявитель состоит в браке, лучше оформить N.I.E сразу на обоих супругов. Процедура оформления номера длится 2-14 дней.
6. При использовании заемных средств оформляется ипотека.
7. При отсутствии кредита можно сразу приступить к нотариальному оформлению сделки. Нотариус готовит договор купли-продажи и проверяет юридическую чистоту объекта. На это обычно уходит 1-3 дня, но при покупке строящейся недвижимости срок может быть увеличен.
8. Подписание купчей. Участниками сделки являются покупатель и банк в качестве продавца. Все должно происходить в присутствии нотариуса. Если покупка осуществляется за счет собственных средств, на этом этапе происходит полная оплата. Сделка заключается в евро.
9. Регистрация в реестре недвижимости. Это необходимо сделать в течение первого месяца после покупки. Для регистрации нужно:
   • обратиться в Реестр собственности Испании (Registro de Propiedad);
   • заполнить специальный бланк;
   • оплатить пошлину за совершение регистрационных действий (около 2% от стоимости недвижимости);
   • предоставить квитанцию об оплате в Registro de Propiedad.

Процесс занимает около часа. После этого в течение месяца владельцу недвижимости выдается Nota Simple – документ, подтверждающий право собственности.

Несколько отличается процедура покупки коммерческого недвижимого объекта. Подробнее о ней вы можете прочесть в статье “Коммерческая недвижимость в Испании”.

Пакет документов

На каждом этапе сделки потребуется определенный комплект документов. Так, для получения N.I.E необходимы:

• анкета, заполненная в двух экземплярах (выдается в полиции);
• две фотографии размером 3 х 4 см;
• копии всех страниц заграничного паспорта (обязательно наличие действующей визы);
• копия предварительного договора купли-продажи;
• документ, подтверждающий внесение залоговой суммы;
• сертификат банка о наличии расчетного счета, на котором хранятся денежные средства для покупки.

Нотариусу понадобятся:

• паспорт покупателя;
• I.E покупателя;
• предварительное соглашение;
• реквизиты банка как продавца.

При обращении в Реестр собственности Испании нужно представить:

• паспорт;
• подписанный договор купли-продажи;
• заявление, которое можно оформить на месте;
• квитанцию об уплате налога.

При оформлении ипотеки пакет документов будет объемнее.

Цены на недвижимость

Цены на залоговое жилье зависят от ряда факторов: на побережье ли расположен дом, развита ли инфраструктура, пригоден ли объект для проживания. Кроме того, учитывается регион местонахождения. Как правило, в туристических зонах не так много залоговой недвижимости и стоит она дороже.

Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Тенерифе составляет €210 000, трехкомнатной – €390 000. В Барселоне 1-комнатное жилье в среднем обойдется в €110 000, 2-комнатное – €138 000, 3-комнатное – €192 000.

В Мадриде аналогичное по площади  жилье (35-40 м2) стоит €100 000, 120 000 и 180 000 соответственно. Одним из самых недорогих испанских районов считается Торревьеха.

Там подобные апартаменты обойдутся в €65 000, 75 000 и 90 000.

В курортном городе Пальма-де-Майорка стоимость 1-комнатной квартиры в среднем составит €115 000, 2-комнатной – €180 000. За виллу придется отдать около €1 млн. Дорогая недвижимость на Ибице. Например, 3-комнатная квартира обойдется в среднем в 750-800 тысяч.

А вот курортный город Аликанте предлагает вполне щадящие цены. Однокомнатное жилье здесь можно приобрести за 120 000, а 2-комнатное – за 140-150 тысяч. Детально изучить варианты покупки жилья на испанских курортах можно, прочитав статью «Недвижимость в Испании у моря».

Налоги на недвижимое имущество в Испании

Следует учитывать, что приобретение испанской недвижимости сопровождается уплатой налогов. Это касается резидентов страны и иностранцев. Причем перечисляют сборы в государственную казну обе стороны сделки – и покупатель, и продавец. Не стала исключением и залоговая недвижимость.

В первую очередь покупатель должен уплатить НДС, но это касается только приобретения новых объектов. В настоящий момент ставка по налогу составляет 10 %.

При покупке жилья на вторичном рынке покупатель уплачивает налог на переход прав собственности. Сделать это нужно в течение месяца после подписания купчей, иначе регистрация имущества в Реестре собственности произведена не будет.

В 2019 году размер налога варьируется от 6 до 10 % и зависит от региона.

Продавец обязан оплатить НДФЛ и налог на прирост земельной стоимости. Детальнее тема освещена в статье “Налог на недвижимость в Испании”.

Продажа испанской залоговой недвижимости

Важным этапом продажи имущества является определение рыночной стоимости объекта. Для этого продавец заказывает и оплачивает профессиональную оценку квартиры, апартаментов или виллы. Затем можно начинать мероприятия по поиску потенциального покупателя.

Правом на продажу недвижимости обладает только прямой владелец либо доверенное лицо. Доверенность на совершение сделки должна быть заверена нотариусом.

После того как покупатель найден, составляется предварительный договор купли-продажи, а также соглашение о задатке. Продажа имущества, на котором имеется обременение, невозможна, его необходимо снять. Больше полезной информации вы найдете в публикации “Как продать недвижимость в Испании”.

Часто задаваемые вопросы

Правда ли, что залоговая недвижимость в Испании требует капитального ремонта?

Конечно, о всех объектах такого сказать нельзя, однако большинство квартир и домов, которые достаются рядовым гражданам, находятся в плачевном состоянии. Это одна из причин снижения рыночной стоимости. Например, в курортном Бланесе можно приобрести квартиру с двумя спальнями за €130 тысяч, тогда как жилье в отличном состоянии обойдется в €250 тысяч.

Можно ли оформить ВНЖ при покупке недвижимости?

Этот вопрос волнует многих иностранцев, ведь вид на жительство является первым шагом на пути к оформлению разрешения на постоянное проживание в Испании. Ответ положительный, но ВНЖ можно получить лишь при покупке недвижимости стоимостью от полумиллиона евро. При этом право на временное проживание будет иметь не только собственник, но и его семья.

Можно ли торговаться с банком при покупке залоговой квартиры?

Снижение цены на недвижимость путем договоренности возможно. Изначально финансовое учреждение устанавливает завышенную стоимость, как раз для возможности торга. К тому же банк заинтересован в быстрой продаже объекта. Настойчивость покупателя позволит приобрести жилье, например, в Бенидорме, то есть на первой морской линии, дешевле €200 тысяч.

Выводы

Продажа залоговых квартир за последние несколько лет стала отдельным сегментом рынка недвижимости. Многие банки ввели в свой штат риелторские структуры, потому что спрос на такое имущество чрезвычайно высок, особенно у иностранцев. Кому не хочется приобрести домик где-нибудь в Валенсии со скидкой 30-40% от стоимости?

Покупка залоговых объектов – непростая, но вполне выполнимая задача. Главное – наличие необходимой суммы и времени на процедуру.

Как купить квартиру в Испании от банка: Видео

Недвижимость от банков в Испании. Испания по-русски — все о жизни в Испании

Недвижимость от банков в Испании (залоговая, конфискованная,  арестованная) занимает особое положение на рынке недвижимости страны. В нашей статье мы постараемся разобрать все плюсы и минусы приобретения залоговой недвижимости в Испании.

Начнем с того, что Испания в целом, и строительный сектор страны в частности, очень сильно пострадали в результате разразившегося три года назад кризиса.

В докризисный период на волне экономического роста строительный сектор развивался бурными темпами.

 Недвижимость в Испании пользовалась огромной популярностью, спрос возрастал, ежедневно в стране заключались сотни сделок купли-продажи, оформлялись ипотечные кредиты. 

Ипотека в Испании была привлекательная не только для граждан страны, но и для резидентов, нерезидентов, строительных компаний. Физические лица оформляли ипотечные кредиты, не сомневаясь в своей платежеспособности и возможности их погасить.

Строительные компании были уверены, что под полученные кредиты быстро выстроят и реализуют объекты. Стоит ли говорить, что кризис внес свои коррективы? Рост уровня безработицы способствовал росту невыплат по кредитам.

Невыплаты позволили банкам конфисковать недвижимость, являвшуюся обеспечением выданных ипотечных кредитов.

На сегодняшний день испанские банки являются крупными собственниками на рынке недвижимости; практически все из них имеют собственные риэлтерские агентства, через которые производится реализация доставшихся им объектов, залоговой недвижимости в Испании, по ценам ниже рыночных. Компания «Испания по-русски» имеет партнерские соглашения со всеми ведущими банками Барселоны. Мы имеем доступ к широкой базе данных недвижимости от банков в Испании и готовы помочь нашим клиентам в приобретении жилья.

Преимущества покупки недвижимости от банков в Испании

Недвижимость от банков в Испании обладает большими преимуществами по сравнению с новой недвижимостью, или недвижимостью, реализуемой со вторых рук.

1. Первый и самый важный плюс банковской недвижимости в Испании – это цена

Залоговая недвижимость в Испании реализуется по цене на 30-40, а иногда и на 80% ниже рыночной. Неудивительно, что такие квартиры и дома раскупаются как горячие пирожки, а Испания на волне ажиотажа начинает делать заявления о позитивной динамике, наблюдаемой на рынке жилья, и о скором выходе из кризиса.

2. Второй плюс – финансирование

В течение 2011 года испанские банки с большей охотой финансировали приобретение своих объектов, нежели сторонних. К тому же, финансирование объектов, имеющих заниженную цену, которая гарантированно вырастет и сравняется с рыночной после окончания кризиса, расценивается банками как более выгодное. Банки одним ударом убивают даже не двух, а трех зайцев:

• реализуют залоговую недвижимость, числящуюся у них на балансе – раз;
• предоставляют ипотечный кредит, обеспечением которого является объект, который в ближайшие годы вырастет в цене – два;
• кредитуют на относительно небольшие суммы, что снижает риск неуплаты – три.

Сейчас недвижимость от банков в Испании кредитуется на разных условиях. Прежде всего, условия предоставления ипотечного кредита зависят от региона и цены объекта. В большинстве случаев получить кредит в размере 60-80% от стоимости жилья не составляет труда.

Но также на многие объекты условия кредитования могут быть совершенно фантастическими: банки финансируют покупку на 100%.

Клиентам остается только оплатить расходы, сопровождающие сделку купли-продажи (налоги, нотариальные и регистрационные сборы, банковскую комиссию, услуги переводчика и т.д.).

3. Третий плюс – торг

С банками можно и нужно торговаться. Зачастую дома и квартиры в банках Испании публикуются с указанием начальной цены. Клиентам предлагается сделать свое предложение, которое банк обязуется рассмотреть, и принять или отклонить.

Ситуация на рынке постоянно меняется. Оценкой жилья призваны заниматься профессионалы-оценщики, анализирующие при анализе стоимости большое число факторов. Срок действия такой оценки обычно составляет три месяца.

Банки не заинтересованы в постоянной оплате услуг оценщика.

Вместо этого они готовы заняться самостоятельным ценообразованием: снижать цены ниже рыночных, принимать предложения от потенциальных клиентов, идти на уступки в целях скорейшей реализации недвижимости.

Торг уместен и в случае продажи дорогих элитных объектов недвижимости. До какого уровня удастся снизить цену на объект, стоимостью 2 млн.

евро? Это зависит только от клиента, его стремления приобрести жилье, во что бы то ни стало, и готовности биться с банком до последнего в вопросе цены на залоговую недвижимость.

Заказать консультацию

Перейдем теперь к минусам. Замалчивать их ни в коем случае нельзя, т.к. негативные стороны приобретения недвижимости от банков в Испании могут коренным образом повлиять на принятие решения, а стоит ли вообще связываться с банковскими объектами. 

1. Практически вся банковская недвижимость в Испании требует ремонта. В отдельных случаях небольшого, но чаще – капитального. Именно поэтому цена залоговой недвижимости в Испании ниже рыночной. Клиенту может потребоваться покраска стен, замена полов, стеклопакетов, дверей и сантехники, покупка мебели, включая кухонную, и электробытовой техники. Но, стоит отметить, что даже крупные вложения в ремонт и покупку мебели зачастую не умаляют выгоду от приобретения банковской недвижимости.
2. Второй минус – необходимость заключения новых договоров с компаниями-поставщиками воды и электричества. Это стоит не дорого, но, тем не менее, входит в дополнительные траты.
3. Третий минус домов и квартир от банков в Испании – продажа объекта с сохранением юридических и физических свойств. Очень часто в договоре о передаче прав на недвижимость, на которую было наложено эмбарго, указывается: «продажа состоится в качестве индивидуально-определенной вещи по паушальной цене на условиях и в физическом и юридическом состоянии, в которых данный объект недвижимости находится, и которые были учтены при формировании цены».  Речь идет о том, что клиент, подписывая бумаги, принимает на себя определенные риски.
4. Если существует задолженность перед жилищным кооперативом (плата за кондаминимум) отвечать по долгам придется новому владельцу. Если предыдущим владельцем был подписан договор аренды, значит, в приобретаемом вами жилье имеют право проживать квартиранты в течение всего срока договора. Таким образом, приобретать залоговую недвижимость в Испании стоит только в случае поддержки опытных специалистов. Наши специалисты позволят клиентам обойти подобные подводные камни, проанализирует и обсудит все моменты договора купли-продажи.
5. Четвертый минус – финансирование. Выше мы рассказали о плюсах недвижимости от банков в Испании, а сейчас отметим один негативный момент. В случае приобретения новой недвижимости или недвижимости, продаваемой на вторичном рынке (не банковской) покупатель вправе выбирать любой банк для получения ипотечного кредита, ориентируясь на наиболее выгодные условия по срокам, ставкам, размерам и т.д. В случае приобретения банковской недвижимости, особенно когда речь идет о повышенном финансировании до 80-100% стоимости объекта, кредитовать покупателя будет банк, которому этот объект принадлежит. Стоит ли говорить, что в банке за углом условия могут быть выгоднее, но придется либо соглашаться с теми, что предлагает банк-владелец жилья, либо отказываться от сделки и продолжать поиски.

В завершение мы хотим сказать, что приобрести недвижимость в Испании можно различными путями, и покупка конфискованной недвижимости в банках Испании – это всего лишь один из вариантов, предлагаемых на рынке.

В первую очередь он подходит гражданам, ограниченным в свободных личных средствах. Если не предполагается немедленное заселение, то можно смело приобретать жилье по цене 60-70% от рыночной, и приступать к его ремонту и обустройству по своему вкусу.

Даже с учетом дополнительных затрат итоговая цена может оказаться весьма привлекательной.

Статья оказалась полезной?

Да

(4) (0)